В последнее время в качестве оптимального решения, законодатели предлагают запретить привлечение денежных средств физических лиц для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия. Пока радикальных перемен в законодательстве не было, однако требования на рынке долевого участия в строительстве становятся жестче.
Законодательная база
В 2017 году в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) были внесены изменения. Это связано с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Изменения коснулись усиления защиты прав дольщиков в долевом строительстве жилых объектов.
Проблем в этой сфере немало — от несвоевременной сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств.
Основы долевого строительства
Использовать денежные средства дольщиков возможно при соблюдении следующих условий:
— получение разрешения на строительство многоквартирного дома,
— наличие документов на выделенный земельный участок под дом,
— наличие проектной декларации с экспертным заключением,
— обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре,
— после регистрации договора осуществление дольщиками оплаты стоимости квартиры,
— застройщик не банкрот и не ликвидируется,
— наличие официального сайта и полная информация о застройщике.
Читайте также статью ⇒ Что подразумевает долевое строительство и кто его участники.
Что такое договор долевого участия?
В долевом строительстве основной документ — договор долевого участия. Он должен содержать ряд обязательных пунктов. В случае отсутствия хотя бы одного договор долевого участия считается недействительным.
Договор долевого участия содержит:
- подробное описание строящейся квартиры — этаж, из какого материала строится, количество комнат, балконы, наличие сантехники и др.,
- дату передачи дольщику готовой квартиры,
- стоимость квадратного метра и стоимость приобретаемой жилплощади, способы оплаты,
- подсудность при разрешении возникающих споров,
- реквизиты договора.
Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года
Правительство предпринимает меры по упорядочению строительного бизнеса. Переход от практики долевого строительства к торговле готовыми квартирами уменьшит риск.
С этим и связаны изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.
Особенности долевого строительства в 2018 году
Законодатели предлагают отказаться от долевого строительства. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была публикация «дорожной карты», которая представляет собой план мероприятий.
Он состоит из следующих этапов:
| Период | Мероприятия |
| к 01.07.2018 года | создание нормативно-правовой базы с целью нового способа финансирования |
| с 01.07.2018 по 30.07.2022 года | разрешается использовать финансирование строительства с помощью специальных счетов, учитываемых денежные средства до выполнения обязательств (эскроу) либо специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства |
| с 01.07.2022 года | разрешено использовать только счета эскроу или специализированные |
Требования к застройщикам:
В 2018 году в термине «специализированный застройщик» определены требования к застройщикам.
К основным требованиям относится:
— «специализированные застройщики» должны быть только коммерческие организации, осуществляющие вид деятельности, связанные со строительством.
— опыта работы на строительном рынке должен составлять более трех лет и имеющих разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов площадью более 10 тыс. кв. м.
— должностными лицами застройщика не могут быть лица, имеющие судимость, банкротившиеся как физлица, привлеченные к субсидиарной ответственности.
— с 1 января 2018 года застройщики обязаны опубликовать бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и на своем официальном сайте.
— с 1 июля 2018 года застройщик имеет право только на один расчетный счет, через который осуществляются платежи для строительства долевого объекта.
— с 1 июля 2018 года застройщик не может заниматься иной деятельностью, кроме деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Защита прав дольщиков
Страхование ответственности застройщика, как показывает практика, не эффективна. Страховыми компаниями не было достроено ни одного здания и не произвели выплат по страховкам. В октябре 2017 года была образована организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая должна оказывать помощь и защищать права дольщиков. Перечисления в этот фонд 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного договора долевого участия. Данные средства будут направлены на выплаты пострадавшим дольщикам либо для завершения недостроенных домов.
Читайте также статью ⇒ Долевое строительство, что подразумевается под этим понятием.
Заключение
Исходя из вышеизложенного, осуществлять с 2018 г. деятельность застройщика станет труднее. В связи с этим мелкие застройщики покинут этот рынок. Крупным застройщикам нужно будет перестроиться на работу по новым правилам. Большая вероятность включения в стоимость жилья дополнительные расходы застройщиков. До 1 июля 2018 года большинство застройщиков торопятся получить разрешение на строительство, чтобы строиться по прежним правилам.
