Долевое строительство набирает обороты, поэтому все чаще у россиян появляются вопросы о том, что же такое договор долевого участия (ДДУ), для чего он нужен и какие условия необходимо учитывать при его заключении. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.
- Определение договора долевого участия (ДДУ)
- Для чего заключаются договора долевого участия?
- Какие особенности и условия необходимо учитывать при заключении договоров долевого участия?
- Каков порядок заключения и регистрации договоров долевого участия?
- Последствия несоблюдения условий договора долевого участия
Определение договора долевого участия (ДДУ)
Для начала необходимо пояснить, что такое участие в долевом строительстве. Долевое участие в строительстве для строительных компаний представляет собой способ финансирования возведения объекта недвижимости при помощи средств будущих жильцов. Тогда как для участников долевого строительства – это, в первую очередь, способ покупки жилья путем внесения своего рода предоплаты, так называемой доли финансирования строительного проекта.
Такой способ инвестирования с одной стороны и приобретения жилья с другой стороны оформляется с помощью договора долевого участия или попросту ДДУ.
Читайте также статью ⇒ Переуступка права требования по ДДУ
Для чего заключаются договора долевого участия?
Договор долевого участия заключается для того, чтобы узаконить отношения между двумя выгодопреобретателями – застройщиком и участником долевого строительства. Так же данный договор призван обезопасить обе стороны от возможных рисков и позволяет предоставлять покупателям жилья более выгодные условия, например:
- Стоимость недвижимости получается дешевле рыночной;
- Общая сумма выплачивается поэтапно;
- Новое жилье имеет улучшенную планировку и т.д.
Важно! Наряду с преимуществами есть существенный недостаток ДДУ – как бы там не было, у будущего собственника все равно возникают определенные риски, исключить которые полностью невозможно. Тем не менее максимально обезопасится можно – следует подробно изучить все условия.
Какие особенности и условия необходимо учитывать при заключении договоров долевого участия?
При заключении ДДУ следует учитывать, что единого государственного образца данного документа не существует, поскольку условия и стороны, подписывающие договор всегда разные. В целом ДДУ должен выглядеть следующим образом:
- Описание объекта недвижимости, который подлежит передаче в пользование дольщикам, которое должно быть предельно точным и достоверным;
- Стоимость договора с учетом валюты расчетов и ее курса;
- Сроки и порядок оплаты с графиком платежей;
- Срок передачи объекта строительства дольщикам – меся и год;
- Гарантийный срок на возводящийся объект;
- Информация о выполнении обязательств застройщиком;
- Права и обязанности сторон договора;
- Ответственность за неисполнение условий договора.
Договор считается недействительным, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов.
Так же при заключении договора следует учитывать следующее:
- Наличие в документе чётко установленного срока передачи строительного объекта;
- Обязательно указание сроков оплаты дольщика, стоимости квартиры в квадратных метрах и т.д.;
- Наличие гарантийного срока на постройку;
- Конкретное место в строящемся здании (этаж здания, номер квартиры, квадратура, количество комнат).
Иногда застройщик идет на хитрые уловки. Так, например, при составлении договора застройщик может указать обязательной оплату коммунальных услуг с момента строительства, именно поэтому в ДДУ необходимо наличие такого пункта содержащего следующий текст: «с момента сдачи жилья в эксплуатацию».
Важно! При заключении договора долевого участия следует проявить максимум внимания ко всем его пунктам, а не только к вышеперечисленным.
Чтобы не попасться на удочку мошенников стоит так же проверять наличие печатей, штампов, подписей, и самое главное – изучить все пункты договора полностью. Если вдруг появятся сомнения в подлинности или правомерности каких-либо пунктов, то договор следует показать опытным специалистам.
Читайте также статью ⇒ Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия
Каков порядок заключения и регистрации договоров долевого участия?
Как говорилось ранее, выполнение обязательств по сделке регламентирует договор об участии в долевом строительстве. Он заключается с выбранной строительной организацией, после чего подлежит регистрации в Росреестре. Именно государственная регистрация делает договор ДДУ действующим, так гласит статья 4 Федерального закона №214-ФЗ.
Для постановки на регистрационный учет договора необходимо обратиться в территориальный пункт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, в ведомстве которого находится земельный участок, на котором будет проходить строительство. При обращении необходимо предъявление следующего пакета документов для участника долевого строительства:
- Заявление на государственную регистрацию договора;
- Договор долевого участия, подлежащий регистрации;
- Паспорт и его ксерокопии;
- Согласие супруга на совершение сделки;
- При наличии – брачный договор;
- Документ с подробным описанием объекта строительства;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- При покупке жилья с помощью кредитных средств – договор залога права требования.
Если регистрацией договора займется застройщик, потребуются несколько иные документы:
- Заявление на государственную регистрацию договора;
- Свидетельство о регистрации юридического лица;
- Учредительные документы;
- Разрешение на строительство;
- Проектная декларация;
- План объекта недвижимости.
Важно! Так же при обращении стоит оплатить государственный сбор в размере трехсот пятидесяти рублей для физических лиц, а для юридических – в размере шести тысяч рублей, данный размер установлен Налоговым кодексом РФ и обжалованию не подлежит.
Срок регистрации варьируется в зависимости от того, какой по счету дольщик заключает с данным застройщиком договор: если первый, то срок ожидания постановки на регистрационный учет данного договора будет равен примерно 18 календарным дням, а для последующих участников – пять календарных дней.
Последствия несоблюдения условий договора долевого участия
Несоблюдение условий договора ведет к таким последствиям как, разрыв соглашения, возврату денежных средств дольщику и других.
До недавнего времени застройщик мог произвести страхование гражданской ответственности. Это действие могло быть совершено двумя способами:
- Участием застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
- Посредством заключения договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией.
С 2016 года был принят новый метод защиты дольщиков – создан компенсационный фонд долевого строительства, в который застройщика обязали делать взносы.
