Зачем нужен ДДУ и какие условия необходимо учитывать при его заключении в 2019 году

Долевое строительство набирает обороты, поэтому все чаще у россиян появляются вопросы о том, что же такое договор долевого участия (ДДУ), для чего он нужен и какие условия необходимо учитывать при его заключении. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.

Определение договора долевого участия (ДДУ)

Для начала необходимо пояснить, что такое участие в долевом строительстве. Долевое участие в строительстве для строительных компаний представляет собой способ финансирования возведения объекта недвижимости при помощи средств будущих жильцов. Тогда как для участников долевого строительства – это, в первую очередь, способ покупки жилья путем внесения своего рода предоплаты, так называемой доли финансирования строительного проекта.

Такой способ инвестирования с одной стороны и приобретения жилья с другой стороны оформляется с помощью договора долевого участия или попросту ДДУ.

Читайте также статью ⇒ Переуступка права требования по ДДУ

Для чего заключаются договора долевого участия?

Договор долевого участия заключается для того, чтобы узаконить отношения между двумя выгодопреобретателями – застройщиком и участником долевого строительства.  Так же данный договор призван обезопасить обе стороны от возможных рисков и позволяет предоставлять покупателям жилья более выгодные условия, например:

1. Стоимость недвижимости получается дешевле рыночной;
2. Общая сумма выплачивается поэтапно;
3. Новое жилье имеет улучшенную планировку и т.д.

Важно! Наряду с преимуществами есть существенный недостаток ДДУ – как бы там не было, у будущего собственника все равно возникают определенные риски, исключить которые полностью невозможно. Тем не менее максимально обезопасится можно – следует подробно изучить все условия.

Какие особенности и условия необходимо учитывать при заключении  договоров долевого участия?

При заключении ДДУ следует учитывать, что единого государственного образца данного документа  не существует, поскольку условия и стороны, подписывающие договор всегда разные. В целом ДДУ должен выглядеть следующим образом:

• Описание объекта недвижимости, который подлежит передаче в пользование дольщикам, которое должно быть предельно точным и достоверным;
• Стоимость договора с учетом валюты расчетов и ее курса;
• Сроки и порядок оплаты с графиком платежей;
• Срок передачи объекта строительства дольщикам – меся и год;
• Гарантийный срок на возводящийся объект;
• Информация о выполнении обязательств застройщиком;
• Права и обязанности сторон договора;
• Ответственность за неисполнение условий договора.

Договор считается недействительным, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов.

Так же при заключении договора следует учитывать следующее:

1. Наличие в документе чётко установленного срока передачи строительного объекта;
2. Обязательно указание сроков оплаты дольщика, стоимости квартиры в квадратных метрах и т.д.;
3. Наличие гарантийного срока на постройку;
4. Конкретное место в строящемся здании (этаж здания, номер квартиры, квадратура, количество комнат).

Иногда застройщик идет на хитрые уловки. Так, например, при составлении договора застройщик может указать обязательной оплату коммунальных услуг с момента строительства, именно поэтому в ДДУ необходимо наличие такого пункта содержащего следующий текст:  «с момента сдачи жилья в эксплуатацию».

Важно! При заключении договора долевого участия следует проявить максимум внимания ко всем его пунктам, а не только к вышеперечисленным.

 

Чтобы не попасться на удочку мошенников стоит так же проверять наличие печатей, штампов, подписей, и самое главное – изучить все пункты договора полностью. Если вдруг появятся сомнения в подлинности или правомерности каких-либо пунктов, то договор следует показать опытным специалистам.

Читайте также статью ⇒ Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия

Каков порядок заключения и регистрации договоров долевого участия?

Как говорилось ранее, выполнение обязательств по сделке регламентирует договор об участии в долевом строительстве. Он заключается с выбранной строительной организацией, после чего подлежит регистрации в Росреестре. Именно государственная регистрация делает договор ДДУ действующим, так гласит статья 4 Федерального закона №214-ФЗ.

Для постановки на регистрационный учет договора необходимо обратиться в территориальный пункт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, в ведомстве которого находится земельный участок, на котором будет проходить строительство. При обращении необходимо предъявление следующего пакета документов для участника долевого строительства:

• Заявление на государственную регистрацию договора;
• Договор долевого участия, подлежащий регистрации;
• Паспорт и его ксерокопии;
• Согласие супруга на совершение сделки;
• При наличии – брачный договор;
• Документ с подробным описанием объекта строительства;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• При покупке жилья с помощью кредитных средств – договор залога права требования.

Если регистрацией договора займется застройщик, потребуются несколько иные документы:

• Заявление на государственную регистрацию договора;
• Свидетельство о регистрации юридического лица;
• Учредительные документы;
• Разрешение на строительство;
• Проектная декларация;
• План объекта недвижимости.

Важно! Так же при обращении стоит оплатить государственный сбор в размере трехсот пятидесяти рублей для физических лиц, а для юридических – в размере шести тысяч рублей, данный размер установлен Налоговым кодексом РФ и обжалованию не подлежит.

 

Срок регистрации варьируется в зависимости от того, какой по счету дольщик заключает с данным застройщиком договор: если первый, то срок ожидания постановки на регистрационный учет данного договора будет равен примерно 18 календарным дням, а для последующих участников – пять календарных дней.

Последствия несоблюдения условий договора долевого участия

Несоблюдение условий договора ведет к таким последствиям как, разрыв соглашения, возврату денежных средств дольщику и других.

До недавнего времени застройщик мог произвести страхование гражданской ответственности. Это действие могло быть совершено двумя способами:

• Участием застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
• Посредством заключения договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией.

С 2016 года был принят новый метод защиты дольщиков – создан компенсационный фонд долевого строительства, в который застройщика обязали делать взносы.