Собственники того или иного недвижимого имущества все чаще прибегают к тому, чтобы сдавать его в аренду, поскольку это приносит неплохую прибыль. Так же в последнее время появился новый достаточно выгодный бизнес – сдача квартир, нежилых помещений и земельных участков в субаренду. Для того, чтобы все соответствовало законодательству необходимо оформление договора субаренды. В этой статье речь пойдет об этом правоустанавливающем документе и сроке его действия.
Понятие субаренды в российском законодательстве
Субарендой является передача уже арендованной недвижимости еще одному арендующему лицу. Такая сделка, с точки зрения законодательства, должна быть оформлена соответствующей гражданско-правовой документацией:
- Договором аренды — для первой ступени аренды;
- Договором субаренды – для второй ступени аренды.
Важно! Обязательное условие при заключении такой сделки – получение разрешения от собственника сдаваемой по этой схеме в наем недвижимости.
Особенности субаренды квартир, нежилого помещения и земельного участка
Субаренда различных типов недвижимости имеет ряд своих особенностей. В первую очередь это разница в назначении ее использования:
| Вид субаренды | Описание особенностей |
| Субаренда квартир и домов | Очень часто ею промышляют начинающие малые предприниматели, которые снимают несколько квартир на длительный срок, а затем сдают жилье посуточно или на короткий период времени. При этом, следует учесть, что арендная плата за более короткий период всегда значительно выше, чем за длительный. |
| Субаренда нежилых помещений | Ею так же промышляют бизнесмены, но уже повыше уровнем. Зачастую они снимают одно большое помещение под склад или большой офис, после чего делят его на части и сдают субарендаторам. |
| Субаренда земельного участка
|
Арендованный участок можно передавать в аренду, но при этом ни в коем случае нельзя менять его целевое назначение. При этом оплата за субаренду не может превышать сумму арендной платы. |
Участие в аренде третей стороны существенно повышает все вероятные риски, как для собственника, так и для арендаторов, поэтому ее советуют оформлять аккуратно, с соблюдением всех норм и регистрировать в нотариальной конторе.
Условия предоставления недвижимости в субаренду
Упоминая вышесказанное, хочу отметить, что основным условием передачи недвижимости в субаренду является закрепленное право арендатора на передачу имущества на таких условиях третьему лицу. Закрепить такое право за собой арендатор может как в договоре аренды, прописав при этом соответствующий пункт, так и по отдельному документу – письменному согласию собственника, направленному арендатору в ответ на письменный запрос. Обязательно при этом, чтобы на документах были представлены подписи сторон, иначе они будут считаться недействительными.
При этом, если разрешение на сдачу площадей иным лицам прописано в договоре аренды, то арендатор получит выгоду – полную власть при выборе субарендатора, тогда когда арендодатель от этого значительно проигрывает, поскольку не может решать, кто будет пользоваться недвижимостью.
Договор субаренды
Избежать возможных неприятностей, претензий и споров для всех трех сторон поможет заключение всего двух договоров, о которых говорилось ранее. Регламентируется их оформление пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации. О договоре аренды говорить не будем, поскольку основная мысль данной статьи заключается в другом. А вот договор субаренды, пожалуй, мы рассмотрим более подробно.
Читайте также статью ⇒ Чем отличается договор аренды от субаренды.
Данный договор включает в себя две стороны – субарендодавець и субарендатор, где первый это лицо, предоставляющее недвижимость в пользование, а второй – пользующееся поднаймом лицо. При этом арендатор не может передать больше прав на имущество субарендатору, чем имеет, согласно договору аренды, сам.
Так же в договоре поднайма недвижимого имущества обычно указывают следующие разделы:
- Предмет договора с обозначением его основных характеристик, в том числе площади;
- Ежемесячная стоимость пользования недвижимостью и порядок проведения расчетов;
- Права и обязанности сторон договора субаренды;
- Ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- Длительность периода поднайма;
- Адреса и реквизиты сторон.
Договор не имеет юридической силы, если обе стороны не подписали его.
Читайте также статью⇒Расторжение договора субаренды.
Срок действия договора субаренды
Период действия договора субаренды во многом зависит от первичного – основного договора. Таким образом, срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды, а в случае, если основной договор был расторгнут досрочно, то договор субаренды так же расторгается досрочно. Та же ситуация обстоит и с аннулированием и признанием основного документа недействительным. Если же договор аренды был продлен на неопределенный срок, то и договор субаренды так же может быть продлен на таких условиях. Так же срок действия поднайма может быть указан в официальном ответе собственника на запрос арендодателя о разрешении субаренды. Эти документы должны быть обязательно приложены к договору субаренды.
Важно! Как и договор аренды, договор субаренды, заключенный на период более одного календарного года, подлежит государственной регистрации.
В случае отсутствия должной регистрации субарендатор может понести некоторые риски, поскольку не зарегистрированный договор в этом случае считается не действительным.
Читайте также статью ⇒ Договор субаренды квартиры (образец).
Ответственность сторон при субаренде
Собственник недвижимости, как и его представитель, напрямую не связаны с субарендатором, поэтому не имеют право предъявлять никакие требования. Такой подход может привести субарендатора к ошибочной мысли, что при нарушении условий договора он останется безнаказанным, поскольку субарендодавець передал свои права ему и теперь их не имеет. Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации перед арендодателем все равно несет ответственность арендатор, тогда как перед арендатором ответственность несет субарендатор.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Могу ли я сдать в субаренду муниципальную жилую недвижимость?
Ответ: Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в поднаем. Для этого следует пройти процедуру получения разрешения на предоставление субаренды в муниципалитете. При этом запрос и разрешение могут быть оформлены как в случае с физическими лицами. Единственная тонкость – подписи на разрешении должны стоять всех тех лиц, которые подписывали договор аренды.
