Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Процедура продажи квартиры при наличии регистрации несовершеннолетнего ребенка обладает рядом особенностей. Такие сделки связаны с определенными имущественными рисками, которые могут возникнуть при отсутствии разрешения от органов опеки и попечительства в реализации недвижимости. Как получить разрешение в уполномоченном органе на регистрацию перехода права собственности на жилье, какие документы для этого потребуются?

Законодательная основа

Порядок регистрации собственности на недвижимость нового покупателя при регистрации на жилой площади несовершеннолетнего ребенка установлен нормативными актами:

Конституцией РФ В части защиты имущественных прав владельцев недвижимости и жилищных интересов  детей
Гражданский кодекс РФ Устанавливающий требования к совершению сделок купли-продажи, если в качестве собственника полностью помещения или доли в нем выступает несовершеннолетнее лицо.
Жилищный кодекс РФ Порядок получения запроса в органе опеки и попечительства, установление ограничений и недопущения по распоряжению объектами недвижимости в случае нарушения прав детей.
Закон об опеке и попечительстве №48 от 24.04.2018 Определяет роль органа опеки и попечительства, его функции при выдаче разрешений на продажу квартир, где проживают дети. Порядок выдачи заключения о возможности проведения такой сделки или отказа.
Закон о приватизации жилищного фонда в РФ Об обязательном участии несовершеннолетних лиц в процедуре приватизации недвижимости и выделении для них доли в имуществе, недопустимость лишения собственности детей при переходе прав на объекты социального фонда.

Законные представители

Осуществляют сделки с участием несовершеннолетних детей представители, в их качестве рассматриваются:

  • Оба родителя, либо мать или отец при признании другого умершим, безвестно отсутствующим, нахождения его в местах лишения свободы длительное время.
  • Органы опеки и попечительства при отсутствии родителей в отношении детей-сирот, усыновителей.
  • Родственники и посторонние лица, признанные в установленном порядке усыновителями, опекунами и попечителями детей.

Важно: Дети от 14 лет могут совершать сделки самостоятельно, проставлять подпись на документах, однако только с согласия законных представителей – родителей или опекунов, попечителей. Функцию защиты жилищных прав несовершеннолетних осуществляют государственные органы в отношении детей, оставшихся без попечения родителей. В частности, учреждение по опеке и попечительству обязан подать заявление на приватизацию жилья в местную администрацию при оставлении ребенка без попечительства. Сделать это соцорган обязан не позднее, чем в течение 3 месяцев.

Читайте также статью ⇒ Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Получение заключения

Оформляется разрешение органа опеки и попечительства в следующем порядке:

Собирается комплект документов В их составе технический паспорт на объект недвижимости, который подлежит реализации, с целью установления жилой площади. Проект договора купли-продажи. Документы на приобретаемую квартиру взамен продаваемой в случае смены места жительства, описание характеристик. Соответствующее заявление в органы опеки и попечительства от уполномоченных лиц.
Заявление с документацией передается в орган социальной защиты по месту нахождения объекта недвижимости Срок рассмотрения составляет от 10 до 30 дней, и продляется при необходимости предоставить дополнительную документацию.
Созыв комиссии На собрание в инспекции должны явиться законные представители и дети лично, если они достигли 14 лет.
Выдается положительное решение или отказ В случае согласования – возможно проведение сделки, отказ подлежит обжалованию в судебном порядке при наличии оснований для квалификации отказа как незаконного.
Регистрации сделки в Росреестре На этом этапе также потребуется предоставить положительное решение или судебный акт о возможности регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, где был прописан или имеет собственность ребенок.

Мнение эксперта

Согласие на оформление сделки необходимо в случаях, когда продажа осуществляется с целью приобретения квартиру в ипотеку. В этом случае заинтересован в скорейшем получении официальной бумаги сам банк. Соблюдение прав несовершеннолетнего является ключевым моментом при решении жилищных вопросов.

Иванченко Р.Р., представитель органа опеки и попечительства

Документы для согласования

В орган опеки и попечительства необходимо предоставить:

  • удостоверение личности лица, заявляющего о необходимости проведения сделки, затрагивающей права несовершеннолетнего;
  • заявление, подписанное законным представителем и ребенком, достигшим 14 лет лично;
  • выписка с лицевого счета – о внесении на счет ребенка средств, кратных стоимости проданной доли или полностью имущества, зарегистрированного на его имя;
  • технический паспорт, выписка из ЕГРН, домовая книга на помещение, куда будет прописан ребенок после оформления сделки для проверки условий проживания, недопустимости их ухудшения при смене жилья;
  • на продаваемую квартиру нужно предоставить свидетельство или выписку ЕГРН, технический паспорт БТИ, договор приватизации с администрацией при наличии, свидетельство о вступлении в наследство, если такое имеется, или другой правоустанавливающий документ на приобретение недвижимости, выписка с лицевого счета об отсутствии долгов и из домовой книги о прописанных на жилой площади.

Бланк заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью

Последствия сделки без разрешения

Если на заключение договора с недвижимостью при наличии на нее прав несовершеннолетнего ребенка не оформлено в законном порядке заключения органа опеки и попечительства, то в последующем будут приняты такие меры как:

  • Признание сделки недействительной или ничтожной в связи с нарушением порядка одобрения договора по распоряжению недвижимостью, если в квартире или ином жилом помещении прописан или зарегистрирована собственность несовершеннолетнего.
  • Квартира в связи с прекращением отношений по сделки в силу признания ее недействительном будет возвращена прежнему собственнику. Полученные деньги должны быть предоставлены покупателю в оговоренной в договоре сумме.
  • В базу недвижимости Росреестра будут внесены соответствующие сведения об изменении прав владельцев на основании решения суда.

Читайте также статью ⇒ Имущественный вычет за проданную квартиру

Срок решения вопроса

На рассмотрение документов и выдачу решения обычно нужно около 1 месяца. На практике при наличии всех официальных подтверждений достаточно 2 недель для проведения комиссии и выдачи согласования на проведение сделки.

Ответственность

При выдаче неправомерно разрешения на продажу квартиры, где проживает ребенок, или при отсутствии такого документа на уполномоченных лиц налагается административная ответственность. В отношении родителей или законных представителей детей, которые провели сделку в отсутствии согласования с профильным учреждением, они могут привлекаться за нарушение прав несовершеннолетних на основании Уголовного кодекса РФ.

Вопрос-ответ:

Могу ли я выписать ребенка из квартиры с целью приобретения частного дома за городом, куда подавать документы для получения разрешения?  – Необходимости в подаче заявления и документов не возникнет, в связи с тем, что орган опеки однозначно даст отрицательный ответ на заявление о возможности выписать ребенка на неблагоустроенную площадь. Вам необходимо подобрать другой объект недвижимости с условиями, не хуже, чем в помещении, из которого выписывается ребенок – не в отдаленном районе, с развитой инфраструктурой, рядом со школой, спортивными секциями, с полным благоустройством и не меньшей жилой площадью. В таком случае официальной орган может выдать положительное заключение.

Пример из практики:

При заключении договора купли-продажи было установлено, что в реализуемой квартире на момент приватизации проживал ребенок, который был выписан в другое помещение. После проведения правового анализа документов было установлено, что в ходе процедуры перехода права собственности к участникам приватизации были нарушены права ребенка. Такое заключение сделал орган опеки и попечительства и отказал в выдаче разрешения на продажу квартиры, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний.

Ошибки:

Иногда реализация недвижимости не связана с регистрацией ребенка или получения им доли во вновь приобретаемой недвижимости. Граждане полагают, что достаточно предоставить заключение органа опеки и попечительства и продать квартиру. На самом деле это не так. Полученные от реализации объекта средства в размере, кратном причитающейся ребенку доле, должны переводится на специальный банковский счет и хранится там до реализации права несовершеннолетнего на жилье.

Квартирный вопрос
Adblock
detector