Расторжение договора субаренды в 2019 году

Соглашение (дополнительное соглашение) о расторжении договора субаренды является документом, фиксирующим намерение сторон прекратить субарендные правоотношения в рамках договора.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

Расторжение договора субаренды

Субаренда может быть прекращена:

  • во внесудебном порядке – при указании на это в законе или тексте соглашения;
  • в судебном порядке – при нарушении одной из сторон условий договора.

Если одна из сторон сделки решила прекратиться все правоотношения в рамках субаренды, то она должна уведомить вторую сторону об этом в письменном виде. При взаимном согласии расторжение производится посредством подписания допсоглашения к договору.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Ст. 619 ГК Р содержит перечень оснований, которые могут быть предметом искового заявления от арендодателя при его желании расторгнуть договор субаренды. Но он также должен предварительно уведомить арендатора об этом. Несоблюдение этого правила приведет к отказу в принятии иска судом, так как претензионный порядок должен соблюдаться до того, как граждане решили привлечь к делу судебную инстанцию.

Законодатель в ст. 618 ГК РФ уточняет, что действие соглашения о субаренде прекращается в тот момент, когда заканчивается основной договор аренды (если иное не содержится в тексте соглашения). На практике встречаются случаи, когда владелец помещения не настаивает на прекращении субаренды. Негласно получается, что субарендатор становится основным арендатором. При этом в законе отсутствует обязанность сторон подписать новый договора аренды, если он не будет подлежать госрегистрации.

Читайте также статью ⇒ Договор субаренды квартиры (образец).

Порядок оформления допсоглашения о расторжении

К соглашению о субаренде применяются те же нормы ГК РФ, что и к арендным правоотношениям (ст. 615 ГК РФ). Исключение составляют случаи прямо указанные в законе. Сделка по субаренде заключается в письменной форме. Что касается регистрационных процедур, то возможно 2 варианта развития событий:

  • если договор подлежал госрегистрации, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано;
  • если договор не регистрировался, то и соглашение достаточно подписать сторонами сделки.

Документ о расторжении должен содержать в себе следующую информацию:

  • наименование документа;
  • данные договора, который расторгается (дата и номер);
  • дата и место заключения;
  • данные сторон;
  • сведения об объекте недвижимости, который является предметом сделки;
  • подписи сторон.

Для справки! Если договор субаренды был заключен в отношении нескольких объектов недвижимости, но расторгается он лишь в части, в допсоглашении необходимо указать характеристики объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать.

Соглашение о расторжении договора составляется в 2 экземплярах, если оно не подлежит госрегистрации и, соответственно, в 3 экземплярах, если подлежит.

По инициативе субарендатора

Если в договоре субаренды отсутствуют пункты о возможности расторгнуть соглашение по инициативе субарендатора, то он может уведомить арендодателя о своем желании завершить правоотношений в марках субаренды и при получении от него согласия расторгнуть договор. При отсутствии такого согласия, субарендатору придется обратиться в суд.

Основания для расторжения могут быть следующие:

  • отказ арендодателя в передаче имущества;
  • передача недвижимости в состоянии, не соответствующем условиям договора;
  • арендодатель отказывается выполнять обязанности по осуществлению капитального/текущего ремонта;
  • при наступлении обстоятельств, не зависящих от воли субарендатора, которые привели к тому. Что использовать помещение по назначению не представляется возможным.

По инициативе арендодателя

Арендодатель может заявить о расторжении сделки:

  • на это право указывает одно из условий договора;
  • на это имеется указание законодателя.

Для справки! В договоре может быть предусмотрена причина одностороннего расторжения ли безмотивированный вариант прекращения правоотношений в рамках договора.

Вариант расторжения, описанный выше, допускается без обращения в суд, во внесудебном порядке. Но если ни указания закона, ни статьи договора не имеется, то, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, расторжение возможно посредством составления искового заявления в связи с существенным нарушением условий договора одной из сторон.

Важно! Расторжение в одностороннем порядке допустимо только для договоров, заключенных на неопределенный срок; если речь идет о срочных контрактах, то без включения условия об одностороннем договоре в текст документа это невозможно.

Важно! Арендодатель должен письменно уведомить субарендатора о расторжении договора аренды, и только после этого обращаться в суд.

Судебная практика

  1. Дело № А08-7981/2013. Договор аренды между организациями был заключен в 2005 году. Арендатор решил расторгнуть договор на основании отсутствии целесообразности в дальнейшем использовании помещения. Арендодатель не согласился с таким предложением и указал, что ГК РФ подобного основания для расторжения не содержит. Арендодатель обратился в суд. Арбитраж встал на сторону заявителя и пояснил, что в ст. 610 ГК РФ перечень оснований для расторжения не является исчерпывающим.
  2. Дело № А55-28556/2014. Верховный суд РФ подчеркнул, что расторжение договора аренды должно сопровождаться надлежащей передачей помещения от арендатора к арендодателю. При этом передача ключей охраннику на вахте к легальным вариантам сдачи объекта недвижимости не относится.
  3. Дело № А53-31007/2015. Арендодатель отказывается принимать помещение и уклоняется от подписания акта приемки-передачи. Арендатор не платит арендную плату, но арендодатель подает на него в суд, аргументируя это тем, что договор аренды не был расторгнут, и, соответственно, обязательность арендных платежей никто не отменял. Суд встал на сторону арендатора, объяснив свою позицию тем, что соглашение о расторжении сторонами подписано, а отказ от приемки помещения не является основанием для продолжения действия договора аренды.

Расторжение договора субаренды

Действия Форма выражения
Форма Письменная
Удостоверение При необходимости госрегистрация, нотариальное удостоверение не требуется
Как расторгнуть Во внесудебном порядке (при наличии оснований, предусмотренных в договоре)

В судебном порядке

Дополнительные условия расторжения Соблюдение претензионного (уведомительного) порядка перед обращением в суд

Читайте также статью ⇒ Чем отличается договор аренды от субаренды.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Квартирный вопрос