Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (что делать) в 2019 году

Задумав перепланировку квартиры, жилец помещения часто не предполагает, что в определенный момент возникнет необходимость её реализации. Поэтому осуществляют все новые конфигурации в конструкции помещения без согласования с нужными органами с уверенностью в том, что со своей жилой площадью можно сделать всё, что пожелается. Можно ли реализовать жилплощадь с перепланировкой, которая не узаконена?

Перепланировка — это что такое?

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка представляет собой реконструкционные работы, в ходе которых меняются конфигурации жилой площади. Подобные «переделывания» вносят в техпаспорт. Переустройство в помещении производятся на основании положений законодателя, и требует согласования с муниципалитетом.

Важно! Если муниципальные органы владельцу квартиры не разрешили проводить перестроение в помещении, и он не согласовал с ними произведенное переустройство несущих конструкций, подобную перепланировку считают нелегальной.

 

Необходимо ли узаконить перепланировку при реализации жилья?

Разные конструкционные изменения в помещении проводят с согласия контролирующих инстанций (Жилинспекция, БТИ). При выявлении подобных вмешательств собственник наказывается штрафными санкциями (ст. 7.21 КоАП РФ). Но вопрос не решается на этом. Жильцу требуется узаконить перепланировку через БТИ, Жилищную инспекцию, с помощью судебной инстанции либо возвратить все к первозданному виду.

Законность перепланировок жилья регулируются следующими актами законодательства:

  • ЖК РФ (ст. 25-26);
  • СНиП;
  • СанПиН;
  • ПП РФ от 21.01. 2006 г. №25.
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик



Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик



Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Жилплощадь с конструктивными изменениями, произведенные вмешательства в которой своевременно не узаконили, могут признать после реализации некачественной продукцией на основе:

  • Закона о ЗПП № 2300–1 (ст. 19);
  • ГК РФ (ст. 477).

При этом продавцу могут назначить не только штраф, судебный орган вправе обязать его возместить моральный ущерб и другие затраты покупателя.

 Читайте также статью ⇒ Последствия неузаконенной перепланировки.

Основные документы

Если уже куплено жилье с перепланировкой, новому владельцу, потребуется предъявить следующую документацию для узаконивания «перестройки»:

  • паспорта;
  • правоустанавливающие бумаги на собственность;
  • договор купли-продажи;
  • бумага об оплате госпошлины на регистрацию жилой площади на нового жильца;
  • акт приемки жилплощади.

Реализация без разрешения и согласования

Как поступить, если перепланировка является противоправной, а квартиру требуется срочно продать? Как реализовать подобное жилье, не согласовав с органами местного управления?

Возможны следующие способы:

Согласовать с покупателем вопрос, что после оформления на себя собственности он должен принять на себя обязательства по узакониванию проведенной перепланировки. Этот пункт нужно внести в договор при сделке. В таком случае стоимость недвижимости придется понизить на двадцать процентов.
Оформить постояльцу жилплощади перепланировку самому. Внести оплату в виде штрафа, потому что пакет документов не подали вовремя. После этого собственнику вручат техническую документацию в новой версии, выписку о регистрации перехода прав на жилплощадь, если произошли существенные изменения. С полученными бумагами на квартиру он вправе отправиться с покупателем в нотариальную контору для заверки сделки.

Важно! Если получится, что техническая документация просрочена, выписку о регистрации взять не удастся. Все равно придется узаконить изменения, полученные при перепланировке.

 

Читайте также статью ⇒ Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Оформление продажи квартиры

Собственнику для этого требуется:

  1. Посетить БТИ для получения выписки из кадастра (в ней указывают все новые конфигурации в конструкции помещений). Потребуется документ о технических характеристиках жилища и ксерокопия выписки из кадастрового реестра недвижимости (кадастрового паспорта).
  2. С этими бумагами нужно пойти в управление градостроительства и архитектуры, чтобы вызвать специалиста. Он спроектирует преобразования в квартире, которые уже есть. Этот проект требует согласования с пожарными, муниципалитетом и др.
  3. Если компетентные службы одобрят новшества, нужно оплатить штраф.
  4. Далее необходимо пойти к главному архитектору по поводу разрешения, затем позвать сотрудника из БТИ. Последний обязан осмотреть жилплощадь и сделать технические документы.
  5. Потом совершается сделка купли-продажи, как обычно. Нотариус для подписания сделки дополнительно может запросить:
  • договор купли-продажи;
  • Бланк договора купли-продажи квартиры
  • согласие других собственников жилья;
  • одобрение попечительского совета при условии, если один из собственников — несовершеннолетний ребенок;
  • выписку из домовой книги;
  • документ о наличии лицевого счета.
  1. Как только бумаги оформлены нотариусом, требуется зарегистрировать жилище в госоргане, в результате этого владельцу жилплощади выдадут документ о получении прав собственности на жилплощадь.

Вопросы и ответы

  1. Если суд отказал в согласовании, чем это грозит?

Если судья не удовлетворил ваши требования, и вы получили отказ в согласовании реконструкции, значит, она должна быть произведена с правонарушениями. В этой ситуации собственник обязан возвратить помещение к исходному состоянию.

  1. На что нужно смотреть для обнаружения самовольного переустройства?

Часто владельцы жилья не обращают внимания на составленную документацию, поскольку считают, что в ней никто не заинтересован. Однако для выявления неузаконенной реконструкции есть очень эффективный метод — запросить у хозяина квартиры техпаспорт на жилплощадь. В нем зафиксируются все преобразования, которые осуществляются с недвижимостью.

Типичные ошибки и риски продавца при реализации объекта недвижимого имущества с нелегальной перепланировкой

  • Собственнику такого объекта недвижимости будет трудно отыскать покупателя. Не любой гражданин захочет покупать жилплощадь, для узаконивания переустройства в которой предстоит обратиться во многие службы и вложить деньги.
  • Если нелегальные изменения выявятся после приобретения квартиры, то новому жильцу ничего не останется, как самостоятельно провести работы с органами местного управления. На это потребуется дополнительные средства и время.

«Любая сделка с нелегальной перепланированной недвижимостью может быть признана противоправной, в связи с чем, суд обяжет стороне, которая реализует жилье, возвратить все деньги покупателю. Поэтому владельцу такого объекта недвижимого имущества требуется действовать на фоне правовой сферы для предотвращения финансовых санкций и немалых материальных расходов. Законодатель не запрещает осуществлять денежные операции с подобными объектами недвижимости, но и даёт возможность органам власти признавать сделки купли-продажи недействительными», — поясняет Виктор Федорук, эксперт по жилищному праву, член координационного совета Общественной организации.

Пример

Ходили смотреть однокомнатную квартиру, где объединена лоджия с кухней, по левой стороне, где раньше был балкон, весит батарея. Хотим взять ипотеку. Мы задумались, что нам грозит в дальнейшем, если приобретем такую квартиру? И при реализации жилья возникнут ли проблемы?

Всякие самовольные изменения в конструкции помещения необходимо согласовать с Жилинспекцией и БТИ. После выявления нелегальной перепланировки жилец обязан оплатить штраф, предусмотренный КоАП. Плюс решение суда об устранении правонарушений.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  1. Намного проще реализовать жилье, если проделанная перепланировка согласована с Жилищной инспекцией.
  2. Неузаконенное переустройство жилплощади редко удается скрыть при продаже.
  3. За квартиру с нелегальной перепланировкой не удастся выручить много средств.
  4. Дешевле и легче согласовать перепланировку на основании законодательства, чем потом заниматься ее узакониванием.

Если у вас есть какие-то вопросы по поводу покупки квартиры с проблемной перепланировкой, то обратитесь к юристу.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик



Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик



Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Adblock detector