Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом (образец) в 2019 году

Документом-основанием приобретения недвижимости служит договор купли-продажи. В рамках заключения договора часто применяется его аналог – предварительная форма. Целью составления предварительного соглашения является получение сторонами гарантий дальнейшего совершения сделки. Документ определяет основные моменты заключения сделки, права и обязанности сторон, срок заключения основного договора, внесение аванса или задатка.

Общие понятия предварительного договора

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 938-60-73 для Москвы и МО, +7 (812) 467-36-24 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +7 (800) 333-49-12

Договор, заключаемый в письменном виде, должен быть составлен с соблюдением требований. К договору применяются условия, предусмотренные ст. 429 ГК РФ. Сторонами должны быть учтены положения норм законодательства:

  • При составлении предварительного соглашения применяется форма, соответствующая окончательному договору. Исполнение условия позволяет избежать признания его ничтожности. Договоры по сделкам о продаже недвижимости заключаются в письменном виде (ст. 550 ГК РФ).
  • В документе отражают подробное описание объекта, позволяющее точно его идентифицировать. Если соглашение сопровождается внесением аванса в форме задатка, указывают его точное назначение как часть платежа по сделке.
  • Расторжение договора по вине любой из сторон влечет финансовые потери – санкции, предусмотренные законодательством.

Договор подписывается сторонами (либо их официально подтвержденными доверенностями представителями) с указанием реквизитов паспортов. Представлять интересы физических лиц могут граждане или организации на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.

Читайте также статью ⇒ Договор купли—продажи доли квартиры

Сведения, представляемые при заключении договора

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 938-60-73

Звонок в один клик



Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Звонок в один клик



Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

Звонок в один клик

Объем сведений, содержащихся в предварительном договоре, превышает состав данных основного договора. Кроме существенных условий, документ должен содержать положения, определяющие порядок составления основного договора и санкции за нарушение условий предварительного соглашения.

Условие, сведения договора Описание представляемых данных
Дата документа, место составления Дата документа может не совпадать с днем его подписания
Номер документа Реквизит необязателен, при отсутствии реквизита в ссылках на документ указывается б/н
Реквизиты сторон Юридические лица представляют сведения о названии, основании ведения деятельности, личных данных представителя интересов. Физические лица указывают фамилию, имя, отчество, паспортные данные
Предмет сделки В предварительном соглашении указывается адрес предмета договора, его индивидуальные характеристики, месторасположение, этаж, площадь объекта
Сумма договора Указывается цена (полная стоимость передаваемого объекта), за которую одно лицо согласно продать квартиру, а второе лицо приобрести объект
Способ расчетов Определяется порядок передачи или перечисления денежных средств
Величина задатка Сторонами определяется сумма, передаваемая в качестве задатка по сделке
Санкции Лица имеют право установить санкции, отличающиеся в разумных пределах от законодательных норм
Дополнительные условия В предварительное соглашение включаются любые прочие условия, касающиеся планируемой сделки

Образец предварительного договора с задатком

Отличие аванса от задатка

В соглашении, предваряющем основной договор, в большинстве случаев указывается сумма, передаваемая продавцу в счет будущего платежа. Средства вносятся в качестве аванса или задатка. Авансовый платеж менее выгоден для покупателя. При расторжении сделки до заключения основного договора сумма возвращается покупателю без дополнительных обязательств.

Условие Аванс Задаток
Обеспечительное условие Сумма вносится как часть платежа за приобретаемую недвижимость Сумма несет обеспечительную функцию для совершения сделки
Законодательная норма Определение аванса в ГК РФ отсутствует В ГК РФ понятию задатка посвящена ст. 380
Расторжение сделки Возврат средств аванса без дополнительного штрафа Возврат задатка сопровождается штрафными санкциями
Размер возвращаемой суммы при расторжении сделки Сумма равнозначна внесенному авансу Предусмотрен двойной размер либо отсутствие возможности возврата

При передаче аванса достаточно составления расписки, задаток сопровождается составление договора. Условие о задатке включается в предварительный или самостоятельный договор.

По мнению судебных органов, аванс наравне с задатком засчитывается в счет будущих платежей по сделке. В отличие от задатка авансовый платеж не несет обеспечительных функций по договору.

Постановление АС Московского округа от 17.03.2015 № Ф05-1796/2015 вынесено под председательством судьи В.А.Черпухиной.

Санкции при возврате задатка по предварительному договору купли-продажи

Задатком признается сумма, переданная стороне в счет обязательных платежей по договору (ст. 380 ГК РФ). Передача суммы является признаком заключения договора. Операция, подтверждающая передачу задатка, должна быть оформлена в письменном виде. Особенности использования задатка:

  • Размер задатка определяется сторонами. Наиболее распространенной величиной задатка является сумма, соответствующая 10-15% от договорной стоимости сделки.
  • Сделка покупки недвижимости может не состояться по инициативе продавца. Отказ от исполнения договора возможен только при возврате задатка в двойном или ином размере, предусмотренным документом.
  • При отказе от приобретения имущества покупателем задаток остается у продавца.
  • Виновная за неисполнение обязательств сторона должна погасить полученные второй стороной убытки.

Последствия при неисполнении обязательств, связанные с внесением задатка, установлены в ст. 381 ГК РФ.

Ограничение внесения задатка по договорам, требующим регистрации

Обеспечительная функция задатка не реализуется в договорах, действие которых наступает с момента государственной регистрации. Условие о задатке, включенное в основной договор купли-продажи квартиры, не реализуется, если средства внесены до регистрации права собственности. Передача средств признается авансом.

Условие задатка действует в предварительном соглашении, не требующем проведения регистрации. Договор вступает в силу с момента его подписания, что позволяет сторонам включить в документ условие о передаче аванса или задатка. В случае, когда сделка совершена, отличий между авансом и задатком не возникает. Особенности в форме наложения санкций проявляются только при расторжении сделки после заключения предварительного договора.

Читайте также статью ⇒ Как оформить куплю—продажу квартиры через МФЦ.

Уклонение стороны от заключения договора

Отказ в заключении основного договора на основании предварительного соглашения позволяет стороне, чьи права нарушены, наряду с возвратом задатка обратиться в судебный орган с иском о принудительном заключении договора (ст. 445 ГК РФ). Для получения положительного решения необходимо:

  • Подать исковое заявление для восстановления нарушенных прав.
  • Предоставить в качестве приложения к иску предварительный договор, правомочный и содержащий существенные условия.

Договор, приложенный к заявлению, должен содержать условие об обязательном заключении договора купли-продажи в установленные документом сроки либо в течение года при отсутствии дат совершения сделки.

При вынесении судом положительного решения договор считается заключенным при вступлении в силу решения суда.

Сроки, определяющие условия реализации договора

Проведение сделки и условий, заключенных в предварительном договора, осуществляются в сроки, определенные сторонами. Необходимо выполнить:

  • Срок передачи покупателем продавцу аванса или задатка. При задержке внесения суммы для обеспечения сделки продающая сторона обязана сделать письменное предупреждение. В случае отказа покупателя внести сумму расторжение предварительного договора осуществляется в судебном порядке.
  • Срок заключения основного договора. Договор о купле-продажи имущества составляется с учетом предварительно указанных условий в срок, установленный соглашением. Отсутствие условия о сроке обязывает стороны заключить основной договор в течение года.

Превышение годового периода со дня заключения предварительного соглашения (при отсутствии конкретного срока сделки) влечет прекращение его действия. Продление осуществляется путем заключения дополнительного соглашения.

Ошибки, допускаемые при заключении предварительного договора

Значимость предварительного договора нельзя недооценивать. Ошибки, допущенные в документе, могут иметь финансовые последствия.

Условие сделки Неверная позиция Правильный подход
Документальное подтверждение передачи денежных средств распиской Передача суммы в счет оплаты под расписку, заверенную свидетелями или нотариусом Передача суммы, подтверждаемая распиской, не дает права на заключение сделки. Расписка может рассматриваться в качестве приложения к договору
Размер неустойки при отказе от заключения основного договора Сумма неустойки может быть любой величины и не может быть оспорена судом Неустойка, включенная в предварительный договор как мера санкции при отказе от заключения основного договора, должна быть соизмерима убыткам, понесенным другой стороной. Размер неустойки может быть оспорен

Вопрос № 1. Подлежит ли предварительный договор о купле-продажи недвижимости регистрации в Росреестре?

Регистрации подлежит переход права собственности после заключения основного договора. Предварительное соглашение не регистрируется.

Читайте также статью ⇒ Договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца (образец).

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 938-60-73

Звонок в один клик



Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Звонок в один клик



Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

Звонок в один клик

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock detector