Квартиру (жилое помещение) можно использовать в коммерческих целях, например, под офис либо торговую точку при определенном условии. Собственнику жилья необходимо перевести его в разряд нежилых. Правовой характер данного вопроса характеризуют:
- ГК РФ, ст. 288 — о целевом использовании жилья (для проживания).
- ГК РФ, ч. 3 ст. 288 — возможность использования жилых помещений для иных целей после смены их статуса на нежилой (для размещения организаций).
- ЖК РФ, гл. 3 — порядок, условия, ограничения перевода жилого помещения в нежилое.
Процедура перевода подразумевает определенный порядок оформления с подачей заявления и документов. Решать данный вопрос правомочны органы местного самоуправления (к примеру, Департамент жилищной политики), о чем свидетельствует ст. 23 ЖК РФ.
| Основные условия перевода жилого помещения в нежилое | Ограничения по изменению статуса жилья |
| Заявитель — собственник квартиры;
нет прописанных жильцов; отсутствуют обременения (помещение не является объектом залога); имеющиеся перепланировки узаконены; соблюдены технические требования (целостность квартиры, наличие коммуникаций, отдельный вход с улицы либо имеется возможность его обустроить и др.) |
Нельзя перевести жилое помещение в нежилое, если:
· строение, где находится квартира, является аварийным либо подлежит сносу; · жилье сдано в аренду либо получено по договору найма (нужно согласие собственника); · это часть квартиры; · отсутствует возможность оборудования отдельного входа |
Не соблюдение перечисленных условий, игнорирование имеющихся ограничений является прямым основанием для отказа в переводе жилья в разряд нежилого.
Пример 1. Изменение статуса пятикомнатной квартиры на нежилое помещение
Собственник квартиры из пяти комнат собирается заняться бизнесом. Для этих целей он собирается задействовать только 2 комнаты. Остальные 3 будущий предприниматель планирует использовать сугубо для проживания.
Законодательство не предусматривает частичный перевод жилых помещений любой квартиры в нежилые. Поэтому собственнику понадобится поменять статус всех пяти жилых помещений на нежилой. Если он заявит о переводе только 2 комнат, то ему откажут.
Читайте также статью ⇒ Как перевести жилое помещение в нежилое (порядок и документы)
- Ошибочное представление об использовании жилых помещений в коммерческой деятельности
- Экспертное мнение к вопросу о перепланировках, которые сопровождают изменение размера общего имущества многоквартирного дома
- Порядок перевода жилого помещения в нежилое
- Как правильно написать заявление о переводе жилого помещения в нежилое
- Отдельные нюансы обращения в БТИ и Росреестр
- Ответы на часто задаваемые вопросы
Ошибочное представление об использовании жилых помещений в коммерческой деятельности
| Ошибочное мнение | Правильное объяснение |
| Законодательством разрешается переводить жилые помещения в нежилые только тогда, когда они расположены на первых этажах | По закону можно поменять статус квартиры, которая находится на верхнем этаже, на нежилой.
Это возможно только при одном условии, если нижние помещения также являются нежилыми |
| Даже собственнику нельзя заниматься коммерческой деятельностью, используя жилое помещение | При соблюдении ряда условий, прописанных в ст. 17 ЖК РФ, данный вариант все же допускается.
Ключевые условия: · если данная деятельность не будет ущемлять права (интересы) соседей и с их стороны не будет жалоб; · собственник прописан на данной жилплощади; · соблюдаются требования по содержанию жилья санитарно-эпидемиологического плана |
Экспертное мнение к вопросу о перепланировках, которые сопровождают изменение размера общего имущества многоквартирного дома
Для полноправного проведения «глобальной» перепланировки требуется предварительное проведение общего собрания собственников дома либо их представителей. При получении поддержки хотя бы 50% участников собрания принимается положительное решение о перепланировке. Если планируемые переустройства предположительно скажутся на размере дома, то необходимо согласие 100% собственников квартир всего подъезда.
Минстрой обращает внимание, что подобные вмешательства должны соответствовать действующим строительным нормативам. При этом отмечено, что главное здесь — соблюдение прав всех собственников (юрлиц, физлиц). Соответственно, для принятия итогового решения нужно проводить общее собрание.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Инициировать данную процедуру вправе только собственник жилья либо его доверенное лицо. На руках у доверителя при этом должна быть доверенность, заверенная у нотариуса.
| Действия заявителя при смене статуса жилплощади | Подробно |
| Обращение в Департамент жилищной политики, далее — ДЖП
(иной уполномоченный орган) |
Подаются документы:
заявление о переводе жилого помещения; свидетельство о праве собственности; план жилплощади вкупе с техпаспортом; извлечение из домовой книги об отсутствии прописанных жильцов; надлежащие заключения от санэпидслужбы, пожарников, управляющей организации (ответственной за содержание дома); справка о назначении помещений на этаже; учредительные документы собственника (при необходимости) и др. Рассмотрение обращения длится 45 дней. Далее заявителю выдается письменное решение (согласие либо отказ) |
| Определение БТИ стоимости перевода жилплощади в нежилой фонд (т. е. разницы между бывшим жилым помещением и уже нежилым) | БТИ при обращении нужно предъявить типовой пакет документов вкупе с заявлением и полученное разрешение Департамента жилищной политики.
Установленную сумму замены статуса помещения следует оплатить |
| Регистрация права на помещение Росреестром | Предъявляются:
гражданский паспорт, документы от БТИ и ДЖП, кадастровый паспорт, оплаченная госпошлина. По итогам рассмотрения заявителю выдается свидетельство, обычно не позднее 10 дней с момента обращения. |
Заявителю могут отказать в просьбе на любом этапе, если он подал не все документы, представил ложные сведения либо допустил ошибки при заполнении документов. Отказ оформляется письменно (ст. 23 ЖК РФ). Обычно он включает причину и соответствующие ссылки. Выявленные ошибки нужно будет исправить, причины отказа устранить, после чего можно будет обращаться повторно.
Читайте также статью ⇒ Сколько стоит перепланировка квартиры.
Как правильно написать заявление о переводе жилого помещения в нежилое
Документ составляется в произвольной форме, но с соблюдением общих требований к структуре и содержанию. Стандартный вариант текста включает:
- Шапку (реквизиты адресата и заявителя).
- Название документа («Заявление»).
- Суть вопроса (просьба о переводе жилого помещения в нежилое с описанием обстоятельств, цели дальнейшего использования помещения).
- Обязательные сведения (адрес, площадь жилплощади, сведения о собственнике со ссылкой на правоустанавливающие документы).
- Указание на перепланировку (если она предполагается).
- Список прилагаемых документов (поэтажный план здания, техпаспорт, план помещения, доверенность, проект перепланировки, иное).
- Дата написания, подпись с расшифровкой заявителя.
Заявление о переводе жилого помещения в нежилое
Для правильного составления указанного заявления рекомендуется обращаться к юристу. При сдаче документов заявителю выдается расписка, что он также подтверждает, делая соответствующую отметку и проставляя свою подпись.
Отдельные нюансы обращения в БТИ и Росреестр
Процедура смены статуса жилого помещения на нежилое требует обращения собственника в три инстанции. После получения разрешения на изменение статуса жилья собственнику остается посетить БТИ, а затем провести регистрацию в Росреестре.
Стандартная процедура обращения предполагает подачу документов и написание заявления. Фактически в обе инстанции требуется представить идентичные документы, относящиеся к данному жилому помещению.
Что касается заявлений, то о правилах их написания следует спрашивать непосредственно в самих организациях, к которым заявитель будет обращаться. БТИ, впрочем, как и Росреестр, использует стандартные формы данных документов.
Приложение N 1к приказу Минэкономразвития РФ N 920 от 08.12.2015 включает следующий формат заявления для граждан, обращающихся в Росреестр.
При обращении в БТИ рекомендуется использовать следующий образец.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Можно ли купить квартиру специально для использования ее под офисное помещение?
Купить можно, но использовать для целей бизнеса надлежит только после перевода ее из жилого фонда в нежилой.
Вопрос №2: Нужно ли получать согласие у кого-нибудь на оборудование отдельного входа?
Надо заручиться согласием собственников дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
