Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (риски) в 2019 году

Переуступка прав, что это такое

Переуступка прав требования – это соглашение по передаче имущественных прав на объект недвижимости. При заключении договора переуступки прав требования (сокращенно договор переуступки) приобретается не сам объект недвижимости, а только право требования на него, а также обязанности по договору. Этот способ законен и разрешен федеральным законом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

Как оформляете переуступка прав по договору ДДУ

ДДУ – это сокращенно договор долевого участия. Это договор, который заключается между застройщиком и лицом на любой стадии строительства дома, но только до сдачи его в эксплуатацию. Обратите внимание, что заключается он непосредственно с застройщиком.

Договор переуступки прав требований – это договор, который заключается уже либо между физическими лицами, либо между юридическими лицами, либо между физическими и юридическими лицами. Застройщик здесь не участвует напрямую. То есть, с одной стороны, лицо, которое купило у застройщика этот объект недвижимости по ДДУ, а с другой стороны новый покупатель. Или, с одной стороны, лицо, которое купило у другого лица объект недвижимости, который уже был приобретен по договору переуступки, а с другой стороны опять-таки новый покупатель. Это цепочка купли-перепродажи квартиры может быть очень длинной. Договор  переуступки также может быть заключен на разных стадиях строительства дома, но до ввода его в эксплуатацию.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Если дом уже сдан и соответственно переуступка уже невозможна, а документы о собственности еще не получены, то в таком случае заключается предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Суть его в том, что в дальнейшем, когда это станет возможным, стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи.

Читайте также статью ⇒ Претензия по договору долевого участия

Нужно ли согласие застройщика на переуступку прав

Переуступка прав обычно осуществляется с согласия застройщика. Хотя в законе ФЗ-214 об этом не сказано, но на практике застройщики включают в договор долевого участия пункт об обязательном уведомлении застройщика. Некоторые застройщики также берут плату за переуступку, она может быть выражена в процентах от суммы сделки, а может быть в виде фиксированной суммы. В законе ФЗ-214 также сказано, что в случае если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика, а вот если цена выплачена не полностью, то тогда нужно его согласие. Если в ДДУ есть пункт, предусматривающий плату за переуступку, то это положение договора можно оспорить в суде. Нужно сказать, что судебная практика по этому вопросу разная, в последнее время суды склоняются на сторону участников долевого строительства.

В сделках в сфере недвижимости при переуступке прав необходимо оплатить застройщику всю сумму долга или ее часть. На остаток долга при продаже можно одновременно заключить соглашение о переводе долга новому владельцу.

В договоре переуступки права собственности должно быть приложение в виде ДДУ, должна быть подробная информация об этом объекте, а также сумма сделки и порядок всех расчетов. Также прилагается согласие застройщика. ДДУ регистрируется в юстиции, поэтому переуступка прав также должна быть зарегистрирована в юстиции.

Как купить квартиру по переуступке

При покупке квартиры по переуступке нужно помнить, что вы приобретаете не только имущественное право, но и обязанности дольщика. Есть две разновидности сделок по переуступке прав. Первая это собственно сама переуступка права на основании ДДУ. Вторая это заключение предварительного договора купли-продажи. Смысл этого договора в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки, соответственно, если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные деньги.

В общем, процесс продажи можно разбить на несколько этапов.

Продавец должен:

  • оповестить застройщика;
  • получить согласие застройщика;
  • получить справку от застройщика об отсутствии задолженности;
  • получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности;
  • получить выписку из ЕГРП;
  • оформить согласие супруга(и);
  • подписать договор переуступки.

Покупатель должен:

  • оформить согласие супруга(и);
  • подписать договор переуступки;
  • заплатить госпошлину.

Читайте также статью ⇒ Отчет застройщика долевого строительства.

Риски при заключении договора переуступки

Что касается рисков, то основной риск – это признание договора переуступки недействительным. Раньше при наличии инвестиционных договоров были случае продажи одной квартиры двум и более гражданам. Сейчас, учитывая, что ДДУ регистрируется в юстиции, такой риск исключен, такая сделка считается безопасной и одобряется банками, если объект будет покупаться в ипотеку. Поэтому все риски связанные с переуступкой, связаны скорее с рисками долевого строительства. При покупке такой квартиры рекомендуется внимательно изучить застройщика. Для таких сделок также характерны риски, которые присутствуют во всех сделках с недвижимостью. Это претензии третьих лиц, продажа доверенным лицом, не имеющим право заниматься продажей объекта, продажа недвижимости недееспособным лицом и т.д.

При проверке документов по сделке нужно учитывать следующее. Если было несколько переуступок, то необходимо иметь их все для изучения юристом. Нужны также все платежные документы об оплате  объекта недвижимости. Если у продавца есть просроченная задолженность, то является определенным риском, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.

Читайте также статью ⇒ Договор долевого участия не зарегистрирован, что делать.

Как продать квартиру по переуступке прав, если она была куплена по ипотеке

При покупке недвижимости по ипотеке, банк накладывает обременение на этот объект недвижимости. Если продавец приобрел квартиру в ипотеку и решил продать ее по переуступке, то это возможно только после полного погашения долга. Это возможно, если покупатель оплачивает покупку наличными деньгами. Передача денег можно оформить либо договором займа, либо предварительным договором с передачей аванса в виде расписки.

Еще один вариант покупатель взял ипотеку в том же банке, где и продавец. В этом случае в некоторых банках можно провести такую сделку путем зачета обязательств. В некоторых банках также можно купить квартиру путем зачета ипотечных обязательств не только внутри своего банка, но также и с другими банками. Но это только в том случае, если между банками есть договоренности в этом вопросе.

Если покупатель решил купить квартиру по ипотеке и по переуступке необходимо знать следующее.

Банки кредитуют строящееся жилье, но не всегда разрешают приобретать жилье по переуступке, по крайней мере, от физического лица. Но есть банки, которые кредитуют такое жилье. Для этого в банке открывается счет, на который банк переводит ипотечные средства продавцу либо банк выдает наличные деньги продавцу в банке. Первоначальный взнос покупатель вносит либо на этот счет, либо отдает продавцу на руки под расписку и расписку показывает в банке. Ипотечные средства продавцу переводятся после регистрации договора переуступки в юстиции.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Квартирный вопрос