Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита. Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина. Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.
Что такое переуступка
Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей, как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.
При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу. Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).
Важно!!! Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.
Инициатором продажи квартиры по переуступке может быть и кредитное учреждение. Если заёмщик не выполняет свои обязательства по договору, то банк предъявляет свои права на недвижимость. Квартиру можно реализовать на аукционе.
Кроме этого переуступку ипотечного кредита может быть в пользу другого клиента, который будет являться надежным. Но бывает и другая ситуация, когда меняется не клиент, а кредитор. То есть банк перепродаёт долг кредитополучателя другому кредитному учреждению или коллекторской компании. Но при этом заемщику не обязательно знать, так как средства перечисляются по реквизитам, которые предоставлены заемщику при заключении договора, а потом они перенаправляются уже на расчетный счет нового владельца задолженности.
Как можно купить квартиру по переуступке
Первым делом покупателю нужно оценить выгодность будущей сделки. Это очень просто. С начало считается, во сколько обойдется покупка квартиры (дома) с действующим кредитом. Цифра, которую получили, сравниваем с:
- стоимостью покупки жилья за наличные;
- затратами, которые бы составили при самостоятельном оформлении ипотеки.
Если планируется переуступка ипотеки, банк обязательно проверяет нового клиента на предмет финансовой стабильности, платежеспособности. Наличие залога – не основная гарантия возврата средств для финансового учреждения. Банк желает получать своевременную оплату по займу.
Реализация имущества – это трудный и длительный процесс, к которому организация приходит только в крайнем случае. Поэтому переуступка прав оформляется лишь в том случае, если покупатель имеет необходимый уровень дохода. Наличие в прошлом просрочек может повлечь за собой отказ.
Читайте также статью ⇒ Социальная ипотека в Москве в 2018 году
Преимущества и недостатки переуступки ипотеки
Преимущества для покупателя при покупке действующей ипотеки:
- Отсутствуют затраты на оценку жилья – экономия покупателем денежных средств;
- Нет необходимости в получении согласия банка на покупку жилья, уже все ранее было сделано – экономия времени;
- Нет надобности, вносить первый взнос – экономия денежных средств;
- Не нужно собирать пакет документов на квартиру при оформлении ипотеки – большая экономия времени;
- Покупатель не платить комиссию при оформлении ипотеки — экономия денежных средств.
Недостатки для клиента при покупки действующей ипотеки:
- Может увеличиться ставка по уплате процентов;
- Моральный дискомфорт покупателя (если квартира продается по инициативе банка);
- Есть вероятность незаконных действий со стороны продавца, например обратиться в суд о признании сделки недействительной).
Что бы купить квартиру по переуступке покупатель должен с начало договориться с продавцом, а затем получить согласие банка на совершение сделки.
Как оформляется договор переуступки
- Покупатель, находит продавца, который желает продать залоговую квартиру;
- Покупатель и продавец, должны обратиться в банк, где оформлялась ипотека, и получить разрешение на проведение сделки по переуступке прав на квартиру;
- Банк проверяет нового заемщика и после выносит свое решение о перезаключении договора сделки по переуступке;
- В случае положительного решения банка, заключается договор с покупателем кредитный и ипотечный договор;
- Покупаемая квартира регистрируется на нового владельца;
- Покупатель производит расчеты с продавцом;
- Погашает ипотеку новый владелец квартиры согласно ипотечному и кредитному договору.
Налогообложение при переуступке квартиры в ипотеке
Договор переуступки может заключаться с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.
При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана. При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:
- В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
- Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.
Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.
Переуступка по инициативе кредитора
Переуступка квартиры может быть и по инициативе финансового учреждения. При это согласия заемщика не требуется. Но банк обязан уведомить клиента об произведенных изменениях. Информация должна быть донесена до заемщика в письменном виде. Что должно содержать уведомление:
1. Новые реквизиты для ежемесячной оплаты кредита;
2. Порядок и способы внесения ежемесячной оплаты кредита;
3. Какие произведены изменения прав и обязанностей сторон.
В случае не получения заемщиком данного уведомления, новый кредитор не имеет права применять штрафные санкции за несвоевременное выполнение обязательств.
Не нужно соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда уже существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.
Читайте также статью ⇒ «Социальная ипотека: как стать участником программы, документы, оформление».
Часто задаваемы вопросы
Вопрос№1 Что такое переуступка?
Ответ: Переуступка – это сделка, в ходе которой продавец передает права по ипотеке на квартиру покупателю.
Вопрос №2 Квартира находится в ипотеке. Ипотека оформлена на тещу семь лет. Можно ли сделать переуступку права по ипотеке на жену? Какие есть трудности?
Ответ: Под ипотекой понимают несколько взаимосвязанных договоров. Как правило, это 2 договора — кредитный и ипотеки (залога недвижимости).
В обоих договорах участвует банк. Который должен дать согласие на совершение сделки, если замена будет произведена в обоих договорах. В то же время, само обращение с подобной просьбой может явиться основанием для банка требовать досрочного погашения кредита.
Вопрос №3 Можно ли переоформить ипотечный договор по переуступке прав от дочери на отца или мать, ипотека выдана на имя дочери на 25 лет.
Ответ: Если банк не против, тогда можно переоформлять ипотечный договор.
