Договор долевого участия — сделка между застройщиком и дольщиком , у каждого из них есть свои права и обязанности. Застройщик должен построить объект договора, ввести его в эксплуатацию и передать по акту приема-передачи для получения права собственности.
В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, пайщики могут взыскать с него неустойку.
За что застройщик может заплатить неустойку:
1.За нарушение сроков по передачи квартиры дольщику
Сроки по исполнению договора обязательно должны быть в нем указаны, иначе такой договор не зарегистрируют в Росреестре. Но, как правило, для большей привлекательности объекта застройщики сокращают сроки, а также у них заканчиваются деньги на дальнейшее продолжение стройки.
Важно! В случае, если по каким-либо причинам застройщик не может исполнить свои обязательства, ему необходимо не позднее, чем за два месяца известить пайщиков об этом.
Затем составить дополнительное соглашение о переносе сроков и тоже зафиксировать его в реестре. Однако следует помнить, что дольщики не обязаны подписывать такое соглашение, поскольку оно отменяет предыдущие сроки. Так же обратите внимание о пункте по поводу выплаты неустойки в договоре, предусмотрена ли она вообще.
2.За то, что объект не сдан в эксплуатацию
3.Компенсация жильцам за то, что им пришлось снимать квартиру на лишний период времени из-за того, что они не смогли вовремя заехать в квартиру
Читайте также статью ⇒ Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика.
Размер неустойки при нарушении договора
В случае, если происходит нарушение сроков передачи объекта в руки покупателя, дольщику следует понять, по какой причине это происходит.
- Если суть задержки в том, что вовремя не поступили строительные материалы, поломалось какое то оборудование и это можно устранить за короткий промежуток времени, то особо паниковать не стоит.
- А если вы видите, что поменялся застройщик, не получено разрешение на строительство, то тогда стоит бить тревогу и расторгать договор, предварительно известив об этом застройщика.
- Застройщик же с момента получения извещения в течении 10 дней должен вернуть вам сумму, которую от вас получил, плюс оплатить неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования на тот момент за пользование чужими денежными средствами.
Важно! Ставка Центробанка с 12 февраля 2018г. она составляет 7.5%
Рассчитывается данная сумма с момента внесения средств пайщиком по договору и до момента возврата денежных средств. Для физических лиц неустойка составляет 1/150 от ставки.
- В случае, если принято решение не расторгать договор и ждать пока стройка закончится, подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то претендовать на оплату компенсации не получится.
Важно! Однако, если застройщик не уведомил вас о задержке ,не поспешил подписать соглашение, то вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, сославшись на нарушение договора.
- За нарушение сроков по передаче объекта, застройщик заплатит неустойку в размере 1/300 от ставки ЦБ на день, когда объект должен был быть передан пайщикам. Рассчитывается она от цены договора и равна 1/150 для физических лиц и начисляется за каждый день просрочки.
- В случае отказа добровольно оплатит неустойку, обращайтесь в суд. Помимо оплаты неустойки, суд вправе потребовать еще и оплатить штраф в 50% от суммы неустойки за отказ в добровольном порядке.
Дополнительные требования дольщиков
Помимо основных нарушений, пайщики могут потребовать иные возмещения через суд и будут правы. К ним относятся:
1.Пересчитать сумму неустойки за период основного судебного процесса
2.начисление штрафа 50% от суммы неустойки
3.в случае просрочки по выплатам, назначенным судом, грозит штраф размере 1% за каждый день неуплаты
4.компенсация за моральный ущерб
- ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку: за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта; за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ
Расчет неустоек по договору долевого строительства
- ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы.
Приведем пример, пайщик внес первый взнос 10.04.2017г. в размере 3 000 000 рублей, оценил обстановку и решил расторгнуть договор долевого строительства, оповестив об этом застройщика 01.09.2017г. Застройщик должен заплатить помимо основной суммы неустойку.
Данная неустойка рассчитывается следующим образом:
- Определим количество дней, которое прошло с момента внесения средств и до расторжения договора, оно составит 144 дня
- Ставка рефинансирования равна 7.5 %
- ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку: за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта; за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ
Пример:
Стоимость объекта долевого строительства составит 56000 000рублей, по договору объект должен быть сдан в эксплуатацию и передан получателю 10.03.2017г., а фактически люди получили его 10.09.2017г.
1.Период просрочки составил 185дней
цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 *7.5%/150.
2.Ставка 7. 5%
56000 000*185*2*7.5%/150=1 036 000
Такую сумму придется заплатить застройщику в качестве неустойки
Читайте также статью ⇒ Претензия по договору долевого участия
Ответы на распространенные вопросы
1.Вопрос №1:
Застройщик просрочил передачу квартиры нам по договору долевого строительства, мы обратились в суд, просрочка составляет 12 месяцев, какую неустойку заплатит строитель?
Ответ:
Как правило, юристы рекомендуют обращаться за компенсацией по задержке сроков уже после получения квартиры, поскольку для дольщика это как правило заканчивается минимальными возмещениями. Практика показывает, что в случае задержки от года до трех, суд выносит решение о выплате не более трехсот тысяч рублей, учитывая в этой сумме 50% штраф, а ссылаются на то, что стройка еще идет, и если строитель каждому пайщику заплатит огромную неустойку, то строить будет не на что.
2.Вопрос №2:
Стоит ли вообще внедряться в программу долевого строительства, какие риски могут быть?
Ответ:
Обычно договор долевого участия заключают люди, ограниченные в денежных средствах и не могут себе позволить купить жилье сразу же. Программа долевого строительства позволяет сэкономить определенную сумму, поскольку квартира приобретается с момента закладывания фундамента, что позволяет сэкономить до 30% средств, в отличие от рыночной стоимости. Однако существуют риски, связанные с добросовестностью застройщика, который может исчезнуть с вашими деньгами или приостановить стройку, на это стоит обратить предельное внимание при составлении договора и заручиться поддержкой юриста. С 2018г. будет существовать фонд по защите прав пайщиков, который планирует выплачивать денежные средства в случае проблем с застройщиком. Создание данной организации планирует защитить пайщиков от проектов долгостроев, когда застройщик почти банкрот и не имеет возможности на дальнейшее строительство. Так же в планах ввести в задачи фонда помощь не только пайщикам, но и самому застройщику, который столкнулся с трудностями посредством выдачи кредитов и займов.
