Как оформить сдачу квартиры в аренду через налоговую в 2019 году

Сдача жилья в аренду позволяет улучшить финансовое положение. Чтобы подобный шаг не обернулся лишними затратами или просто неприятностями, разумно поступить по закону – оформить операцию через налоговую. Как это сделать, какой вариант более приемлем – об этом и пойдет речь.

Что необходимо сделать при сдаче квартиры

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Когда арендодатель сдает свои квадратные метры в наем, он получает доход. Это означает, что появляется необходимость в уплате налога на доходы.

Для того чтобы не нервничать по поводу внимания со стороны налоговиков, собственнику квартиры достаточно проделать такие шаги:

Шаги Описание
1. Оформить со съемщиком квартиры договор аренды
2. Полученные от жильцов суммы фиксировать
3. Временно зарегистрировать арендаторов
4. Предоставить вовремя налоговую декларацию
5. Заплатить с полученного от сдачи в наем жилья налог

 У собственника квартиры не возникнет проблем с правоохранительными органами, если он декларирует доход от аренды и исправно отдает в казну установленную НК сумму.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик



Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик



Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Читайте также статью ⇒ Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку.

Штрафы за нарушение закона

Выявить арендодателей-неплательщиков налогов непросто. Это становится почти невозможным, когда обе стороны действуют согласованно, спокойно и аккуратно. Но прецедентов обнаружения нарушений становится все больше. И для их выявления не обязательно ждать жалоб от соседей.

Налоговики рано или поздно серьезно займутся вопросом незаконной сдачи жилья в аренду. Уже сегодня во многих городах страны участковые детально изучают вверенную им территорию. При этом они обращают особое внимание на наличие прописки, на количество реально проживающих в квартире человек.

Когда факт незаконной аренды будет выявлен, собственнику квадратных метров придется заплатить:

  • налог;
  • штраф.

Размер последнего немалый – 20% от суммы неуплаты (Ст. 122 НК РФ). Когда же в судебном порядке будет установлено, что арендодатель умышленно не вносил в казну требуемые суммы, штраф может подняться вдвое и составить 40% (п. 3 Ст. 122 НК).

Это еще не все. По сданной в наем квартире заново подсчитают стоимость коммунальных услуг. Если будет выявлена недоимка, то владелец оплатит не только ее сумму, но и пеню за просрочку.

Варианты легальной сдачи квартиры в наем

Оформить отношения с налоговой арендодатель может несколькими способами:

№ п/п Перечень возможных вариантов
1. Предоставлять в налоговую декларацию и платить налог как физлицо – НДФЛ
2. Зарегистрироваться как ИП и оплачивать налог:

a)      по упрощенке;

b)      купив налоговый патент;

c)      ЕНВД (вмененный доход);

d)     по общей системе (ОСН)

Последние два подпункта арендодателям жилых помещений использовать невыгодно и нецелесообразно. ЕНДВ и ОСН подходят для других видов предпринимательства. Но стоит заметить, что если ИП занимается каким-то бизнесом и платит налоги по общей схеме, то доход от аренды ему следует учитывать аналогично.

Платим в казну НДФЛ

Когда арендодатель не является предпринимателем, ему нужно заполнять декларацию по ф. 3-НДФЛ. Уплачиваемый в казну налог относится к подоходному и составляет стандартные 13%.

Этот способ является наиболее простым. Арендодатель без проблем самостоятельно рассчитает сумму налога, если у него имеется информация о полученных доходах.

Ф. 3-НДФЛ предоставляем в налоговую не позже 30 апреля. А непосредственно налог платим до 15 июля.

Пример # 1. Размер НДФЛ для арендодателя

Собственник жилья сдает его за 22 тыс. руб. в месяц. Тогда его годовой доход составит 264 тыс. руб. (22·12 мес.), а сумма НДФЛ – 34 320 руб. (264·0,13).

Арендодатель – ИП на упрощенке

Арендодателю, который более-менее разбирается в экономике, выгодно стать ИП (Ст. 2 ГК). Особенно это актуально, когда собственник квадратных метров сдает их на продолжительное время и планирует в дальнейшем поступать так же.

Предоставление квартиры в наем идентифицируют как предпринимательство, если:

  • проводится оперативный учет всех хозопераций, которые относятся к осуществлению сделки;
  • все операции, проделанные за отдельный период, взаимосвязаны;
  • между сторонами соглашения отмечаются устойчивые связи.

Арендодатель-ИП на упрощенке отдает в казну 6% своего дохода. Он может выбрать и другой вариант: 15% от прибыли (разница между доходами и издержками). Но какие расходы у бизнеса, который сдает жилье в аренду? Разве что, издержки на его ремонт после «неблагополучных» жильцов. Вряд ли подобные расходы будут постоянными. Ставка в размере 6% для ИП-арендодателя – наиболее приемлемая.

Чтобы деятельность предпринимателя отвечала всем законодательным требованиям, он обязан:

  • проводить записи в книге учета доходов и расходов;
  • не пропускать уплату страховых отчислений;
  • ежеквартально вносить авансовый платеж.

Каждый арендодатель должен оценить, сможет ли он полностью следовать перечисленным требованиям.

Читайте также статью⇒Чем отличается договор аренды от субаренды.

Важно! За регистрацию ИП необходимо уплатить 800 руб. госпошлины (п. 6 Ст. 333.33 НК РФ).

Что касается страховых отчислений, то в 2018 г. они имеют фиксированный размер и составляют 26 545,0 руб. (ФЗ № 335 2017 г.). Сумма действительна для доходов, не превышающих 300,0 тыс. руб. в год. Если они больше, то ИП вносит еще 1% с каждого рубля превышения.

Пример # 2. Сколько заплатит ИП-арендодатель

Используем данные первого примера, в котором сумма годового дохода арендодателя составляет 264 тыс. руб.

ИП на упрощенке заплатит за год:

№ п/п Вид расходов Расчет, руб.
1. Налог на доходы (6%) 264·0,06 = 15 840,0
2. Страховые взносы 26 545,0
3. Госпошлина за регистрацию ИП (одноразово) 800,0
Всего 43 185,0

Сума превышает ту, которая рассчитана в первом примере. Но с другой стороны, предприниматель, работающий самостоятельно, без найма рабочей силы, платит страховые взносы за себя. Когда-нибудь, они ему пригодятся.

Патент для ИП-арендодателя

Вместо того чтобы уплачивать налог, ИП вправе приобрести патент. Такая покупка выступает одной из разновидностей упрощенного налогообложения. Ставка за патент – 6% от размера дохода, который ИП планирует получить. Сумму предполагаемых поступлений определяют субъекты РФ. К примеру, в Екатеринбурге за патент на сдачу в аренду одной квартиры придется уплатить 15 тыс. руб. В столице на цену документа влияют такие факторы, как:

  • площадь жилья;
  • его место расположения.

Это вполне логично, поскольку доход от аренды квартир разнится.

Покупка патента не освобождает ИП от уплаты социальных взносов в том размере, о котором шла речь выше.

Преимущества наличия патента:

  1. Нет необходимости в ведении бухучета и заполнении деклараций.
  2. Используется только книга, куда вписываются доходы и расходы.

Патентная система утрачиваем свою популярность. Причины:

  • высок риск отсутствия арендатора или его утраты;
  • потери от простоя жилья;
  • возрастание цены патента.

Неравномерное соотношение между доходом и риском (уровень последнего выше) превращает патентную систему в невыгодный вариант предпринимательства в сфере аренды жилой недвижимости.

Договор найма квартиры

Договор найма жилого помещения

Вопросы по аренде жилья

Вопрос 1. Договор об аренде квартиры заключен на три года. Есть ли необходимость регистрировать документ в Росреестре?

Ответ. Законодательством, а именно ни ГК, ни ФЗ № 122 (Гл. 3) не предусмотрена обязательная регистрация договора касательно аренды жилья. Подобное действие проводится добровольно по согласованию обеих сторон.

Вопрос 2. Где можно приобрести патент, и на какой срок?

Ответ. Документ покупается у местных налоговиков. Оформляется он либо на год, либо на несколько месяцев. Как правило, в последнем случае его стоимость определяется пропорционально времени действия.

Мнение эксперта

Когда вы – физлицо, которое официально оформило договор аренды жилья, вам необходимо вовремя предоставить в налоговую декларацию (3-НДФЛ). Налоговым кодексом не предусмотрено, что к документу следует прилагать какие-либо дополнительные сведения. В первую очередь, имеется в виду подтверждение источников дохода.

Но, как свидетельствует практика, лучше запастись подобными документами. Налоговая, скорее всего, их затребует. Поэтому заранее подготовьте копии:

  • договора аренды;
  • расписок, подтверждающих получение платы за аренду.

 Проверьте, указана ли в договоре сумма ежемесячного платежа нанимателя. Размер арендной платы является «существенным условием» соглашения.

Юрист Нацпалаты недвижимости Ольга Платонова.

Распространенные ошибки при сдаче квартиры в наем

Ошибка 1.

В договоре на аренду отсутствует стоимость ежемесячной платы, не заполнены прочие обязательные регистры. При конфликтных ситуациях не исключено, что арендодателю придется заплатить в бюджет больше, чем он действительно получил от съемщика. Поэтому перед заключением договора не помешает посоветоваться со специалистами. При оформлении документа следует внести в него все данные, проследить, чтобы ничего не было упущено, в том числе, и подписей сторон.

Оформить отношения с налоговой арендодатель вправе как физлицо или как ИП. Собственник квартиры делает выбор самостоятельно. Главное, чтобы квадратные метры он сдавал легально.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик



Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик



Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Adblock detector