Как оформить сдачу квартиры в аренду через налоговую в 2019 году

Сдача жилья в аренду позволяет улучшить финансовое положение. Чтобы подобный шаг не обернулся лишними затратами или просто неприятностями, разумно поступить по закону – оформить операцию через налоговую. Как это сделать, какой вариант более приемлем – об этом и пойдет речь.

Что необходимо сделать при сдаче квартиры

Когда арендодатель сдает свои квадратные метры в наем, он получает доход. Это означает, что появляется необходимость в уплате налога на доходы.

Для того чтобы не нервничать по поводу внимания со стороны налоговиков, собственнику квартиры достаточно проделать такие шаги:

 У собственника квартиры не возникнет проблем с правоохранительными органами, если он декларирует доход от аренды и исправно отдает в казну установленную НК сумму.

Читайте также статью ⇒ Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку.

Штрафы за нарушение закона

Выявить арендодателей-неплательщиков налогов непросто. Это становится почти невозможным, когда обе стороны действуют согласованно, спокойно и аккуратно. Но прецедентов обнаружения нарушений становится все больше. И для их выявления не обязательно ждать жалоб от соседей.

Налоговики рано или поздно серьезно займутся вопросом незаконной сдачи жилья в аренду. Уже сегодня во многих городах страны участковые детально изучают вверенную им территорию. При этом они обращают особое внимание на наличие прописки, на количество реально проживающих в квартире человек.

Когда факт незаконной аренды будет выявлен, собственнику квадратных метров придется заплатить:

• налог;
• штраф.

Размер последнего немалый – 20% от суммы неуплаты (Ст. 122 НК РФ). Когда же в судебном порядке будет установлено, что арендодатель умышленно не вносил в казну требуемые суммы, штраф может подняться вдвое и составить 40% (п. 3 Ст. 122 НК).

Это еще не все. По сданной в наем квартире заново подсчитают стоимость коммунальных услуг. Если будет выявлена недоимка, то владелец оплатит не только ее сумму, но и пеню за просрочку.

Варианты легальной сдачи квартиры в наем

Оформить отношения с налоговой арендодатель может несколькими способами:

Последние два подпункта арендодателям жилых помещений использовать невыгодно и нецелесообразно. ЕНДВ и ОСН подходят для других видов предпринимательства. Но стоит заметить, что если ИП занимается каким-то бизнесом и платит налоги по общей схеме, то доход от аренды ему следует учитывать аналогично.

Платим в казну НДФЛ

Когда арендодатель не является предпринимателем, ему нужно заполнять декларацию по ф. 3-НДФЛ. Уплачиваемый в казну налог относится к подоходному и составляет стандартные 13%.

Этот способ является наиболее простым. Арендодатель без проблем самостоятельно рассчитает сумму налога, если у него имеется информация о полученных доходах.

Ф. 3-НДФЛ предоставляем в налоговую не позже 30 апреля. А непосредственно налог платим до 15 июля.

Пример # 1. Размер НДФЛ для арендодателя

Собственник жилья сдает его за 22 тыс. руб. в месяц. Тогда его годовой доход составит 264 тыс. руб. (22·12 мес.), а сумма НДФЛ – 34 320 руб. (264·0,13).

Арендодатель – ИП на упрощенке

Арендодателю, который более-менее разбирается в экономике, выгодно стать ИП (Ст. 2 ГК). Особенно это актуально, когда собственник квадратных метров сдает их на продолжительное время и планирует в дальнейшем поступать так же.

Предоставление квартиры в наем идентифицируют как предпринимательство, если:

• проводится оперативный учет всех хозопераций, которые относятся к осуществлению сделки;
• все операции, проделанные за отдельный период, взаимосвязаны;
• между сторонами соглашения отмечаются устойчивые связи.

Арендодатель-ИП на упрощенке отдает в казну 6% своего дохода. Он может выбрать и другой вариант: 15% от прибыли (разница между доходами и издержками). Но какие расходы у бизнеса, который сдает жилье в аренду? Разве что, издержки на его ремонт после «неблагополучных» жильцов. Вряд ли подобные расходы будут постоянными. Ставка в размере 6% для ИП-арендодателя – наиболее приемлемая.

Чтобы деятельность предпринимателя отвечала всем законодательным требованиям, он обязан:

• проводить записи в книге учета доходов и расходов;
• не пропускать уплату страховых отчислений;
• ежеквартально вносить авансовый платеж.

Каждый арендодатель должен оценить, сможет ли он полностью следовать перечисленным требованиям.

Читайте также статью⇒Чем отличается договор аренды от субаренды.

Важно! За регистрацию ИП необходимо уплатить 800 руб. госпошлины (п. 6 Ст. 333.33 НК РФ).

Что касается страховых отчислений, то в 2018 г. они имеют фиксированный размер и составляют 26 545,0 руб. (ФЗ № 335 2017 г.). Сумма действительна для доходов, не превышающих 300,0 тыс. руб. в год. Если они больше, то ИП вносит еще 1% с каждого рубля превышения.

Пример # 2. Сколько заплатит ИП-арендодатель

Используем данные первого примера, в котором сумма годового дохода арендодателя составляет 264 тыс. руб.

ИП на упрощенке заплатит за год:

Сума превышает ту, которая рассчитана в первом примере. Но с другой стороны, предприниматель, работающий самостоятельно, без найма рабочей силы, платит страховые взносы за себя. Когда-нибудь, они ему пригодятся.

Патент для ИП-арендодателя

Вместо того чтобы уплачивать налог, ИП вправе приобрести патент. Такая покупка выступает одной из разновидностей упрощенного налогообложения. Ставка за патент – 6% от размера дохода, который ИП планирует получить. Сумму предполагаемых поступлений определяют субъекты РФ. К примеру, в Екатеринбурге за патент на сдачу в аренду одной квартиры придется уплатить 15 тыс. руб. В столице на цену документа влияют такие факторы, как:

• площадь жилья;
• его место расположения.

Это вполне логично, поскольку доход от аренды квартир разнится.

Покупка патента не освобождает ИП от уплаты социальных взносов в том размере, о котором шла речь выше.

Преимущества наличия патента:

1. Нет необходимости в ведении бухучета и заполнении деклараций.
2. Используется только книга, куда вписываются доходы и расходы.

Патентная система утрачиваем свою популярность. Причины:

• высок риск отсутствия арендатора или его утраты;
• потери от простоя жилья;
• возрастание цены патента.

Неравномерное соотношение между доходом и риском (уровень последнего выше) превращает патентную систему в невыгодный вариант предпринимательства в сфере аренды жилой недвижимости.

Договор найма квартиры

Договор найма жилого помещения

Вопросы по аренде жилья

Вопрос 1. Договор об аренде квартиры заключен на три года. Есть ли необходимость регистрировать документ в Росреестре?

Ответ. Законодательством, а именно ни ГК, ни ФЗ № 122 (Гл. 3) не предусмотрена обязательная регистрация договора касательно аренды жилья. Подобное действие проводится добровольно по согласованию обеих сторон.

Вопрос 2. Где можно приобрести патент, и на какой срок?

Ответ. Документ покупается у местных налоговиков. Оформляется он либо на год, либо на несколько месяцев. Как правило, в последнем случае его стоимость определяется пропорционально времени действия.

Мнение эксперта

Когда вы – физлицо, которое официально оформило договор аренды жилья, вам необходимо вовремя предоставить в налоговую декларацию (3-НДФЛ). Налоговым кодексом не предусмотрено, что к документу следует прилагать какие-либо дополнительные сведения. В первую очередь, имеется в виду подтверждение источников дохода.

Но, как свидетельствует практика, лучше запастись подобными документами. Налоговая, скорее всего, их затребует. Поэтому заранее подготовьте копии:

• договора аренды;
• расписок, подтверждающих получение платы за аренду.

 Проверьте, указана ли в договоре сумма ежемесячного платежа нанимателя. Размер арендной платы является «существенным условием» соглашения.

Юрист Нацпалаты недвижимости Ольга Платонова.

Распространенные ошибки при сдаче квартиры в наем

Ошибка 1.

В договоре на аренду отсутствует стоимость ежемесячной платы, не заполнены прочие обязательные регистры. При конфликтных ситуациях не исключено, что арендодателю придется заплатить в бюджет больше, чем он действительно получил от съемщика. Поэтому перед заключением договора не помешает посоветоваться со специалистами. При оформлении документа следует внести в него все данные, проследить, чтобы ничего не было упущено, в том числе, и подписей сторон.

Оформить отношения с налоговой арендодатель вправе как физлицо или как ИП. Собственник квартиры делает выбор самостоятельно. Главное, чтобы квадратные метры он сдавал легально.