Жилье вторичное или в новостройках продают не только его владельцы. Нередко квартиры выставляются на реализацию банками, предприятиями, госструктурами. Чаще всего те отдают предпочтение аукциону – особой процедуре, позволяющей потенциальным покупателям принять участие в открытых торгах и предложить свою цену. Об особенностях такого процесса, преимуществах и подводных камнях идет речь ниже.
- Электронные и обычные аукционы
- Какое жилье продается на аукционах
- Особенности проведения электронных торгов
- Квартира в новостройке – реализация через аукцион
- Плюсы и минусы покупки муниципального жилья
- Пример #1. Размер комиссионных банка
- Аукцион по продаже банками залоговых квартир
- Риски при покупке квартиры через аукцион
- Ошибки в проведении торгов
- Вопросы по проведению аукционов
- Мнение эксперта
Электронные и обычные аукционы
Многие покупатели предпочитают поведение аукциона в более привычной форме:
- Личное присутствие в зале с сидячими местами.
- Бумажные каталоги с описанием продаваемых квартир.
- Присутствие аукциониста (организатора торгов) со своими ассистентами.
- Наличие лицитатора – ведущего процесса, с непременным атрибутом в руках – деревянным или пластиковым молотком.
Наличие интернета позволяет проводить торги в электронной форме. Аукционы по продаже жилья проходят преимущественно именно так. Электронные торги отличаются некоторыми плюсами:
- экономятся средства и время на организацию аукциона;
- вероятность сговора участников практически нулевая;
- конфиденциальность претендентов на покупку квартиры полная.
Электронные торги минимизируют возможность договориться о снижении стоимости лота и поддержке определенного покупателя.
Какое жилье продается на аукционах
Объектом торгов на аукционе выступает жилая площадь:
- первичная – новостройки;
- находящаяся в ипотеке;
- вторичная.
Выставление квартир на рализацию проводится:
- Муниципальными органами власти. Так они вправе реализовать вторичный жилой фонд и квадратные метры в новостройках, которые им принадлежат.
- Банками. Они выставляют на реализацию ипотечную недвижимость безнадежного заемщика. Та в свое время была оформлена в виде залога.
- Риелторами – агентствами или частными лицами. Они могут организовывать мини-аукционы и предлагать к продаже какую-то конкретную квартиру.
Читайте также статью ⇒Как продать квартиру через электронный аукцион.
Особенности проведения электронных торгов
Любой гражданин, у которого имеется определенная денежная сумма, может принять участие в электронном аукционе. Необходимо сделать следующее:
| Шаги | Описание |
| 1. | Соберите сумму, которой хватит на покупку квартиры |
| 2. | Изучите, на каких площадках проводятся торги |
| 3. | Детально ознакомьтесь с той недвижимостью, которую предлагают купить |
| 4. | Постарайтесь своевременно получить электронную подпись |
| 5. | Пройдите процедуру регистрации на выбранной торговой площадке |
| 6. | Внесите задаток за тот объект, который пришелся по вкусу(Ст. 448 п. 5 ГК РФ). Если понравилось несколько квартир, и вы планируете за них торговаться, то задаток следует заплатить за каждую |
| 7. | Не забудьте о времени проведения аукциона и примите в нем участие |
| 8. | Когда вам улыбнулась удача, и ваша ставка сработала – внесите в установленный правилами срок сумму.
Если же жилье досталось другому участнику аукциона – верните ранее внесенный задаток (Ст. 448 п. 6 ГК) |
Для получения электронной подписи необходимо время, поэтому о ней следует позаботиться заранее.
Квартира в новостройке – реализация через аукцион
Строительство жилья ведется по всей стране. Та недвижимость, которая находится в собственности местной власти, должна продаваться только через аукцион. Торги – единственный законный способ реализовать такие квартиры.
Правительством РФ утвержден перечень специальных электронных торговых площадок, на которых могут проводиться аукционы, предусматривающие реализацию собственности муниципальной и государственной. Ознакомиться с ним можно в правительственном Распоряжении (№ 2488-р от 04.12.2015 г.).
Отличие аукциона от обычной продажи квадратных метров через риелторов минимальное. Нередко в результате торгов вполне приличное жилье покупается по цене, предложенной на старте.
Плюсы и минусы покупки муниципального жилья
Приобретение квартир, которые выставляются на аукцион муниципальными властями, наделено и позитивными, и негативными сторонами:
| + | — |
| Покупателю нет надобности беспокоиться о том, что договор купли-продажи кто-то оспорит. Он полностью от этого защищен и не понесет денежных потерь (Ст. 447 ГК) | Ограниченный перечень предложений |
| Жилье можно приобрести по стоимости приемлемой и адекватной. Такое менее вероятно на обычном рынке | Задаток при негативном результате возвращается не ранее 5 дней |
| Из задатка банки высчитывают комиссионные в свою пользу |
Читайте также статью ⇒Что значит муниципальная квартира.
Пример #1. Размер комиссионных банка
Когда продавцом выступает правительство Москвы, участнику аукциона следует внести в банк задаток, размер которого составляет 200,0 тыс. руб. Если квартиру купил кто-то другой, банк возвратит тому, кому не удалось победить, лишь 94% зарезервированной суммы, поскольку комиссионные составляют 6%. Участник аукциона теряет 12 тыс. руб. (200·0,06).
Аукцион по продаже банками залоговых квартир
Банковские ипотечные программы нередко приводят к тому, что в распоряжении кредитных организаций оказываются квартиры неплатежеспособных заемщиков.
Аукционы по их продаже слабо рекламируются. Поэтому не всегда можно найти на сайте банка данных о проведении торгов.
К позитивным сторонам аукционов, которые проводит кредитная организация, относятся:
- Квартиры не имеют за собой криминального «шлейфа». Со стороны юриспруденции, они полностью чистые.
- Для банка является приоритетным не максимальная денежная выгода, а быстрая реализация. Поэтому нередко жилье продается с ощутимой скидкой.
- Банк предоставит покупателю льготную ставку кредита при оформлении им ипотеки.
Продавец аукционного лота (квартиры) также вправе рассчитывать на плюсы:
- Вполне вероятно, что ипотечному должнику повезет, и он сможет выручить за квартиру сумму, которая превышает рыночную цену. Такое случается, если на квадратные метры претендует несколько заинтересованных в их приобретении лиц, и покупателям приходится между собой торговаться.
- На аукцион допускаются только проверенные потенциальные покупатели, поэтому продавец может быть спокоен по поводу их надежности (Ст. 57 102-ФЗ).
Важно! Банк с особой тщательностью проверяет квартиру, выставляемую на торги. Это выступает гарантией ее безупречного правового статуса.
Читайте также статью ⇒Выселение из залоговой квартиры – причины и условия.
Риски при покупке квартиры через аукцион
Новичку, который никогда не участвовал в аукционе, необходимо ознакомиться с основными особенностями торгов, в частности, электронных:
- Узнайте реальную стоимость квартиры еще до начала торгов. Когда в аукционе участвует значительное количество потенциальных претендентов, цена на предлагаемые квадратные метры легко вырастает на ощутимую сумму. Случаи, когда квартира уходила по стоимости, в 1,5 раза выше рыночной, не так уж и редки. Предпосылкой выступила упорная борьба между большим количеством участников.
- Не переоценивайте свои финансовые возможности. Во время аукциона легко войти в азарт и необдуманно предложить сумму, превышающую ту, которая имеется на самом деле.
- При электронных торгах не предусматривается предварительный осмотр квартиры, выставленной на продажу. Поэтому детально ознакомьтесь со всеми предоставленными характеристиками:
- каков метраж жилья;
- сколько комнат;
- на каком этаже квартира расположена;
- сколько всего этажей в доме;
- из чего он построен и когда.
Не запрещено осмотреть дом и прилегающую территорию самостоятельно. Но внутреннюю часть квартиры увидеть не удастся. Это означает, что после покупки возможны неприятные сюрпризы. Например, окажется, что жилплощадь нуждается в значительных дополнительных вложениях.
- Приготовьтесь к тому, что квартиру получите не сразу. При ее передаче возможны задержки по различным причинам. Не исключены и разбирательства в суде, которые нередко затягиваются надолго.
Когда квартиру реализует банк, итоги торгов могут быть отменены из-за того, что произошло оспаривание итогов аукциона бывшими собственниками. Если их выселили через суд, то они вправе обращаться в иные инстанции и настаивать на пересмотре утвержденного решения.
Ошибки в проведении торгов
Ошибка № 1. При покупке квартиры, изъятой у владельцев кредиторами, необходимо изучить такой вопрос: как именно ее продают? Тут возможны два варианта: либо жилье продает банк, и оно находится на его балансе, либо владелец дефолтной квартиры пытается ее реализовать с помощью своего кредитора. Разумнее не ошибиться и выбрать первый вариант.
Более безопасно покупать квартиру напрямую от банка. Кроме того, это займет меньше времени.
Вопросы по проведению аукционов
Вопрос №1: В какой срок можно оформить квартиру, которая приобретена на аукционе?
Ответ. Эта процедура проводится спустя 10 дней после того, как произошла покупка.
Вопрос №2: Проводятся ли частные аукционы? Кто их организатор?
Ответ. Организация частных аукционов осуществляется отдельными риелторами и агентствами. Подобный вид популярен и находится в развитии. С владельцем заключается соглашение касательно продажи его квадратных метров через аукцион. Риелтор занимается рекламой квартиры и привлечением заинтересованных в покупке лиц. Он же подбирает наиболее приемлемый вариант и знакомит с ним продавца.
Мнение эксперта
У частного аукциона есть положительные стороны для продавца. Прежде всего, это возможность провести сделку всего за месяц, осуществление реальных торгов с покупателями и получение от них выгодных предложений.
Но есть и негативные моменты. Главный из них – продавец платит риелтору не по результату, а за текущую работу. При этом агент чаще всего оценивает свои услуги выше в 2-3 раза, чем при обычной продаже жилья.
Нередки случаи, когда аукцион заканчивается ничем. Продавец заплатит немало средств, а квартиру так и не реализует. Так что не рекомендую пользоваться таким видом аукциона. Он себя оправдает лишь тогда, когда есть острая необходимость в срочной продаже. Если же время терпит, разумнее повременить и реализовать квартиру обычным способом. Покупатель рано или поздно появится.
Долгушина М. Г. совладелец риелторского агентства недвижимости «Лучший выбор» (г. Саратов).
Перед тем как участвовать в торгах, стоит оценить свои силы (в том числе и моральные), разобраться в особенностях процесса, его тонкостях, взвесить все за и против. Необходимо быть готовым к тому, что не все пройдет гладко. Но если держать ситуацию под контролем, шанс совершить по-настоящему выгодную покупку высок.
