Как через банк продать квартиру в 2019 году

Больше половины квартир в России покупаются через ипотеку, но так как ипотека дается на очень длительный срок, то, конечно же, в течение этого периода возникают различные ситуации, когда покупатель квартиры по ипотеки решает ее продать. Причинами могут быть: накопленная задолженность по ипотеке, которую покупатель хочет закрыть перед банком; переезд в другой город,  страну; есть желание приобрести квартиру большей площади и другие ситуации. Обычно у покупателей возникает вопрос, возможно ли вообще продать квартиру по ипотеке. Ответ – да, можно. Продать такую квартиру можно либо с согласия банка, либо просто заплатить долг по ипотеке, снять обременение и продать квартиру в общем порядке. В этом случае в ипотечном договоре должен быть пункт, разрешающий досрочное погашение ипотеки. Если заемщик хочет продать эту квартиру и взять квартиру большей площади, то тогда нужно согласие банка. Если есть накопленная задолженность по ипотечным платежам, то продажа тоже будет проходить с разрешения банка.

Как продать квартиру, если есть задолженность перед банком

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

Если заемщик не платил ипотечные платежи, и накопил приличную сумму долга, то банк может через суд отобрать эту квартиру у заемщика, либо продать ее самостоятельно, либо через посредников, либо обязать заемщика продать квартиру. Помимо этого есть еще ряд ситуаций, помимо накопленных долгов, при которых банк может отсудить себе квартиру. К ним относятся:

  • наличие задолженности по ипотечным платежам;
  • не соблюдение условий обращения с квартирой, оговоренных в ипотечном договоре;
  • порча квартиры, ухудшение ее товарного вида;
  • перепланировка, не согласованная с банком;
  • утрата имущества по вине заемщика;
  • передача квартиры третьим лицам.

Читайте также статью⇒Как оформить куплю продажу квартиры через нотариус.

Если заемщик готов продать квартиру за долги, тогда обычно дело решается вне суда. В данной ситуации собственнику выгоднее продавать квартиру либо самому, либо через агентства недвижимости, потому что в этом случае квартира будет продана по рыночной цене. Второй вариант, это если банк сам выкупит эту квартиру. В этой ситуации банк покупает квартиру где-то приблизительно за 70-80% от рыночной стоимости, то есть гораздо дешевле, чем, если бы собственник продавал ее сам. Третий вариант, продажа квартиры через суд. Применяется в основном тогда, когда заемщик отказывается гасить долги и отдавать квартиру банку. Это самый долгий, затратный путь и на торгах обычно дают самую меньшую из всех вариантов цену.

Можно ли через банк продать квартиру в ипотеке

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Залоговую квартиру может продать банк. В этом случае квартира не будет считаться арестованной, потому что арест делается только на основании решения суда. Продавать ее банк может в том случае, если ипотечные платежи не выплачиваются заемщиком либо по другим причинам и таким образом банк пытается урегулировать вопрос задолженности, минуя суд.

Читайте также статью⇒Дадут ли ипотеку, если есть кредит?

Продать такую квартиру можно тремя путями:

  • продажей квартиры занимается должник;
  • продажей квартиры занимается банк (через посредников);
  • открытые торги или аукционы (касается только арестованных квартир).

В первом случае должник по договоренности с банков выставляет на продажу свою квартиру, взятую в ипотеку. Обычно банки дают на это три месяца. Во втором случае продажей занимается банк, он может это делать через какое-нибудь агентство недвижимости, например.  В этом случае квартира также продается по рыночной цене за минусом услуг агентства.

Схема, по которой проходит сделка, выглядит следующим образом:

  • банк заключает договор с заемщиком;
  • квартиру продают;
  • погашаются долги;
  • остаток от продажи возвращается бывшему должнику.

Продажа через досрочное погашение ипотеки

Так как квартира, находящаяся в ипотеке, будет с обременением и если должник решит сам продать квартиру или через посредника, то схема продажи будет выглядеть следующим образом:

  • реклама квартиры;
  • находится на квартиру покупатель;
  • заключается предварительный договор купли-продажи с покупателем на продажу квартиры;
  • покупатель вносит аванс, равный сумме обременения;
  • деньги вносятся в кассу банка;
  • банк снимает обременение;
  • регистрация снятия обременения в Росреестре;
  • все выписываются из квартиры;
  • подписание основного договора купли-продажи;
  • сдача документов в Росреестр для регистрации права собственности на нового владельца.

Если после этой продажи осталось денег больше, чем сумма долга, то разницу заемщик забирает себе.

Банк сам выкупает квартиру у заемщика

Если искать покупателя дело долгое, банк может выкупить квартиру у заемщика, а потом продать ее. Обычно на такие квартиры дается льготные условия по ипотеке.

  • получить согласие банка;
  • определить стоимость квартиры;
  • подписать соглашение о передаче квартиры в счет погашения долга;
  • оформить передаточный акт на квартиру;
  • оформить передачу права собственности в Росреестре на банк;
  • разница денег, если она осталась, возвращается заемщику.

Скажем прямо, банки не всегда дают свое согласие, на то, чтобы выкупить квартиру. Все зависит от банка, у крупных банков процесс продажи залоговых квартир хорошо организован, но если это небольшой банк, могут быть трудности. У банка просто может не быть возможностей выкупить залоговую квартиру. При определении стоимости квартиры нужно понимать, что банк выкупит квартиру не по рыночной стоимости, а за цену 70-80% от рыночных цен. По такой цене квартиры выкупаются также и агентствами недвижимости и выставляются на аукционах. Необходимо будет посчитать, чтобы сумма долга, все пени, штрафы включались в эту сумму, необходимо понять закроет ли стоимость квартиры задолженность полностью. После определения и согласования цены между банком и заемщиком подписывается соглашение, оформляется передаточный акт на квартиру. После документы несут в Росреестр, и там оформляется переход права собственности от заемщика к банку.

В соглашении подробно расписывается информация о передаваемой квартире (площадь, кадастровый номер, номер дома и т.д.), все данные заемщика, реквизиты банка, все условия о которых договорились стороны, стоимость, дату, с которой квартира должна быть продана, номер и дата ипотечного договора. Прекращение обязательств происходит в момент регистрации имущества. После регистрации перехода права собственности от заемщика к банку Росреестр выдает выписку из ЕГРН. До тех пор придется платить проценты, также будут набегать пени за просрочку и штрафы.

Другие варианты продаж по ипотеке

В целом все варианты продажи квартиры по ипотеке можно свести к пяти вариантам:

  • через досрочное погашение ипотеки;
  • продажа кредитных обязательств;
  • продажа через банк;
  • банк сам выкупает у вас имущество;
  • заемщик продает квартиру сам либо через посредников.

Надо сказать, что продажа кредитных обязательств другому лицу возможна в очень редких случаях. Здесь обязательно нужно будет разрешение банка, к тому же банк потребует пакет документов от нового должника, документы нужны такие же, как и для получения ипотеки. Банк также будет оценивать потенциального кредитора.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Квартирный вопрос