Участие в долевом строительстве многоквартирных домов регулируется Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». На основании статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» закон, регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Основания возникновения отношений участия в долевом строительстве
Именно на основании трёх основных условий, перечисленных в данной статье, возникают отношения, регулируемые ФЗ-214.
Читайте также статью ⇒ Наследование доли в долевом строительстве
| Привлечение денежных средств | Строительство | Возникновение у участников права собственности на объекты долевого строительства |
| Внесение денежных средств гражданами или юридическими лицами, то есть поступление денежных средств застройщику (см. Рекомендации Научно-консультативного совета о практике применения законодательства об административных правонарушениях). | Денежные средства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должны привлекаться на этапе создания объектов. | У людей возникает не только право собственности на конкретный объект, но может и возникнуть право общей долевой собственности, которое создаётся несколькими лицами (см. Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2008 N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007).
|
На основании этих трёх условий возникают отношения, регулируемые ФЗ-214 между застройщиком и участником долевого строительства многоквартирного дома. Отношения между застройщиком и участником долевого строительства многоквартирного дома регулируются договором участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве
На основании статьи 4 ФЗ-214 говориться, что по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При заключении договора об участии в долевом строительстве, чтобы избежать неприятностей, нужно включить обязательные условия:
- Наименование, подлежащего передаче, конкретного объекта, план объекта;
- Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику;
- Цена договора, срок, за который участник долевого строительства, обязуется оплатить застройщику сумму денег, и порядок её уплаты;
- Гарантийный срок на объект долевого строительства;
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (не включение в договор участия в долевом строительстве условий о способе обеспечения обязательств застройщика, напрямую будет влиять на решение вопроса о признании такого договора незаключенным, что, несомненно, должно послужить еще одной важной гарантией прав и законных интересов дольщиков).
Читайте также статью ⇒ Долевое участие в покупке квартиры при разводе.
Прежде чем заключить договор об участии в долевом строительстве застройщик обязан на основании статьи 20 ФЗ-214 предоставить для ознакомления лицу, которое желает стать участником долевого строительства, следующие документы:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
- годовые и бухгалтерские отчеты, аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком
|
При отсутствии хотя бы одного из условий, договор признаётся незаключенным. Договор заключается в письменной форме в двух экземплярах (в случае, если участников в долевом строительстве более двух, то по экземпляру для каждой стороны) и имеет одинаковую юридическую силу для каждой из сторон. Договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента государственной регистрации на основании статьи 4 ФЗ № 214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Долевое строительство в многоквартирном доме
На основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 части 6 Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Сторонами при строительстве многоквартирных домов являются дольщики и застройщик. Застройщиком может быть строительная компания в статусе юридического лица. Дольщиками являются физические лица, которые после подписания договора об участие в долевом строительстве, становятся инвесторами строительства многоквартирного дома.
В долевом строительстве многоквартирного дома, обычно участие принимает несколько участников-дольщиков, так как строительство многоквартирного дома требует значительную и крупную сумму.
Читайте также статью ⇒ Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность.
Обязанности и ответственность сторон
Обязанность и ответственность сторон регулируется договором об участие в долевом строительстве многоквартирного дома.
| Участник (дольщик) | Застройщик | |
| Обязанности | 1. Вправе требовать документы, чтобы стать участником долевого строительства.
2. Вносить денежные средства, указанные в договоре за определенный срок, который указан в договоре. 3. Принять жилое помещение после постройки и получить специальные разрешения. |
1. Обеспечить соблюдение сроков строительства, установленных договором.
2. Выполнить работу надлежащего качества, в соответствии стандартам и нормативам. 3. Оформить все необходимые разрешения. |
| Ответственность | 1. Взыскание неустойки, предусмотренную договором ( п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
2. Возмещение морального вреда при несоблюдении оплаты, предусмотренную договором. (ст. 15 Закона N 2300-1). |
1. Возмещает расходы за недостатки объекта долевого строительства.
2. Судебный порядок и возмещение судебных расходов (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ). 3. Взыскание неустойки, предусмотренную договором. 4. Возмещение застройщиком убытков (см. ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ). 5. Возмещение морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1). |
