Ипотека между физическими лицами — не столь частое явление, однако оно встречается достаточно часто, чтобы иметь правовую основу. Главное ее отличие от стандартного ипотечного договора в том, что ссуду выдает не банк, а частное лицо под залог приобретаемой недвижимости. Естественно в этом случае речь идет о достаточно крупных суммах, которые потребуют регистрации по всем правилам.
Особенности заключения договора ипотеки между физическими лицами
Для подтверждения передачи денежных средств в долг от одного физического лица другому заключается так называемый договор ипотеки между физическими лицами и в качестве залога предоставляется то имущество, на которое занимаются денежные средства. Если заемщик не выплачивает нудную сумму, тогда залог переход в собственность кредитора.
Есть несколько особенностей, который отличают оформление договора ипотеки между физическими лицами:
- В качестве залога может выступать дом или квартира, земельный участок, а так же недвижимость, которая находится на этапе застройки;
- В договор могут включаться сведения о документах, которые каким-то образом могут относиться к кредитору;
- Так же могут включаться и пункты, которые касаются досудебного исполнения взыскания в случае неисполнения обязательств;
- в разделе прав и обязанностей регламентируются имеющиеся риски, а также обязательства, которые стороны несут друг перед другом.
Особенности составления договора ипотеки между физическими лицами требуют грамотного составления документа. Только в этом случае можно рассчитывать на его правовую силу.
Читайте также статью ⇒ Брачный договор для ипотеки.
Как оформить договор ипотеки между физическими лицами?
Это договор практически ничем не отличается от договора купли-продажи недвижимости. Обе стороны должны обратиться Росреестр с заявление о переходе права собственности на недвижимость и ипотечным договором. Ведомство должно зарегистрировать данную сделку в установленном законом порядке и в определенные сроки. Разница только в следующем:
- В договоре вносятся дополнительные условия;
- при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
- в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившего с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении.
Важно!!! Продавец не имеет права продавать, завещать и дарить недвижимость пока не погасит весь долг перед продавцом.
Правильность составления договора ипотеки между физическими лицами
Разница между обычным договором купли-продажи недвижимости и ипотечным договором отражается в разделе, описывающем стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
| Условия | Описания |
| Общая стоимость недвижимости | В договоре обязательно указывается полная стоимость продаваемого имущества |
| Первоначальный взнос | Указывается сумма первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентном соотношении от общей стоимости |
| Ежемесячные платежи | Обязательно прописывается сумма ежемесячного обязательного платежа, который выражается в денежном эквиваленте и в процентном соотношении от общей стоимости недвижимости, а так же обязательно нужно указать количество платежей |
| Сроки оплаты платежей | В договоре должны быть прописаны сроки оплаты ежемесячных платежей, а именно до какого числа заемщик обязуется их оплатить |
| Срок полного погашения | Отражается общий срок ипотечного договора, дата начала и дата окончания, после которой права собственности на недвижимость перейдут покупателю |
| Штрафные санкции | За просроченные платежи обязательно указывается размер штрафных санкций, которые выражены в процентном соотношении от общей стоимости недвижимости |
| Расторжение договора при неуплате платежей | Прописываются, при каких условиях будет, расторгнут договор, если заемщик не вносит платежи |
| В договоре нужно обязательно сослаться на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя. | |
Пример составления ипотечного договора между физическими лицами
- По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
- Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:
- Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи, с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.
- Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.
- Если ежемесячный платеж не поступает или поступает в неполном объеме на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.
- Если ежемесячный платеж не поступает или поступает в неполном объеме на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.
- В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры, Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.
- До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры, Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Читайте также статью ⇒ Регистрация ипотеки (ипотечного кредита).
Часто задаваемые вопросы
Вопрос №1 Что такое ипотечный договор между физическими лицами?
Ответ: Простыми словами — это когда два человека договорились, что один дает взаймы другому определенную сумму денег, и оформили свою договоренность договором займа. У должника есть в собственности определенный объект недвижимости. Эта недвижимость передается кредитору в залог, на период действия договора займа. В случае, если должник нарушит условия возврата долга, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость. То есть, организовать ее продажу, и за счет полученных от продажи средств получить возврат долга, с процентами.
