Заключение договора субаренды зачастую происходит при обязательном получении согласия от собственника помещения. В каких случаях требуется такой документ, когда достаточно направления в его адрес уведомления? В какой форме оформляется согласование, на каких условиях, подробно в этом материале.
Правовые основы
Для договора субаренды характерны следующие моменты:
| Получение согласия от собственника является обязательным | Такое положение прописано в ст.615 ГК РФ. |
| Выданное владельцем помещения согласие должно соответствовать требованиям закона | Норма прописана в ст.157.1 ГК РФ.
|
| В случае использования помещения без получения предварительного согласия от собственника, то это является нарушением договорных отношений, что ведет к признанию их ничтожными | Признание сделки недействительной осуществляется на основании ст.167-168, 1110 ГК РФ. |
Мнение эксперта:
При отсутствии согласия собственника, если заключен договор субаренды и передачи имущества в пользование третьим лицам, помимо признания сделки недействительной осуществляется расторжение основного контракта об аренде с вытекающими правовыми последствиями. Такие положения регулируются ст.167-168 ГК РФ и ст.1110 ГК РФ. Риск неблагоприятных правовых последствий остается за арендатором. Помимо этого собственник вправе затребовать компенсации убытков, которые причинены незаконным заключением договора субаренды и порчи имущества по вине третьих лиц.
Полежаева Т.И., юрист
Читайте также статью ⇒ Чем отличается договор аренды от субаренды.
Риски договора субаренды
При заключении договора субаренды для сторон договора возможно наступления следующих негативных последствий:
| Арендатор привлекается к ответственности перед субарендатором и собственником | В его обязанности входит поддержание помещения и интерьера в нормальном состоянии, следить за соблюдением санитарных и эпидемиологических норм при пользовании недвижимостью субарендатором, предоставление отчетности собственнику. |
| Арендатор обязан предоставить субарендатору помещение в нормальном состоянии, пригодном для осуществления предпринимательской деятельности | У собственника не возникает обязанности перед субарендатором по предоставлению в пользование помещения в надлежащем виде, если только такое условие не оговорено трехсторонним соглашением. |
| Расторжение первоначального договора аренды | При прекращении отношений по договору аренды с собственником субарендатор теряет право на пользование помещением, заключенное им соглашение признается недействительным и он обязан покинуть недвижимость. |
| Неуведомление собственника о сдаче имущества в аренду | Владелец недвижимости может не знать о том, что принадлежащее ему имущество сдается в аренду без его ведома. Это представляется определенные правовые и имущественные риски для собственника. |
Как запросить согласие
Для того чтобы получить письменное согласование с собственником помещения необходимо первоначально направить запрос от имени арендатора. Он составляется письменно в произвольной форме и должен содержать следующие реквизиты:
- имя руководителя организации – арендодателя, наименование компании, ИНН и ОГРН, адрес нахождения, указание должности – к примеру, генеральный директор;
- дата составления заявления и адрес – город Москва и др.;
- название документа – запрос на получение согласия в отношении субаренды;
- обстоятельства заключения договора с субарендатором, необходимость получения согласия собственника с указанием номера и даты основного договора на пользование помещением;
- обязательство в сохранении имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа недвижимости и предметов обстановки.
Содержание согласия
Документ от собственника помещения составляется в письменном виде с указанием условий, которые позволяют идентифицировать договор аренды и характеристики имущества:
- название организации с указанием ИНН, ОГРН, ОКПО и других реквизитов, должность руководителя, его фамилия и инициалы;
- дата и место составления документа;
- адресат – наименование арендатора, который запрашивал согласие на сдачу помещения в субаренду;
- наименование документа – согласие передать имущество в субаренду;
- указание характеристик помещения – нежилое, сколько квадратов, точный почтовый адрес, кадастровый номер;
- ссылка на основной договор аренды с номером и датой;
- желательно прописать содержание нормы п.2 ст.615 ГК РФ о заключении договора субаренды на срок не более действующего соглашения об аренде;
- подпись руководителя предприятия – собственника недвижимости с указанием инициалов и фамилии, печать компании;
- отметка о получении согласия арендатором при необходимости с указанием даты.
Что нужно знать субарендатору
Для того чтобы избежать рисков, связанных с заключением договора субаренды, пользователю помещения необходимо проанализировать следующие обстоятельства:
- Наличие у арендатора права на сдачу в аренду нежилой площади по первоначально заключенному договору.
- Согласие собственника на передачу имущества третьим лицам.
- Наличие у владельца права распоряжения недвижимостью, отсутствие ограничений на распоряжение ей при залоге, ипотеке, аресте и других обременениях.
Читайте также статью ⇒ Акт приема передачи нежилого помещения к договору субаренды (образец)
Как оформляется согласие
Собственник вправе дать разрешение на сдачу имущества в субаренду при оформлении следующих документов:
- согласия на отдельном бланке, выдаваемому по запросу арендатора лично представителю организации;
- включением такого пункта в договор аренды;
- путем направления письма почтовым заказным уведомлением;
- в случае истечения срока на предоставление согласия без ответа от собственника.
Нет ответа от собственника, что делать
Если собственник игнорирует уведомление арендатора и не дает согласие на заключение договора субаренды, то признается его согласие на такие правовые действия. При этом важно, чтобы в письме-запросе на согласование субаренды были указаны сроки, в которые необходимо предоставить разрешение или отказ. Либо такое положение должно прописываться в основном договоре аренды.
Ситуация с землей
Если при передаче нежилого помещения с ним следует земельный участок, то обязательно выдается согласие на пользование прилежащей к зданию территорией. Когда такое разрешение не выдано, то считается согласование условий не произошло и сделка недействительна. В разрешении на субаренду земли указывается кадастровый паспорт участка, его адрес нахождения, основание для пользования – договор купли-продажи или аренды.
К договору субаренды прикладывается акт приема-передачи помещения и земельного участка. При предоставлении рассрочки приложением служит график платежей. При заключении договора сроком более 1 года обязана регистрация договора в органах Росреестра. За государственную услугу предусмотрена государственная пошлина.
При прекращении собственности определенной организации на объект недвижимости, смене владельца, отношения по аренде остаются в том же объеме на основании заключенного ранее договора.
Вопрос: Нужно ли мне запрашивать письменное согласие собственника на сдачу магазина в субаренду, если в договоре прописана необходимость направления уведомления?
Ответ: Такой обязанности, как направлять запрос и получать согласование от владельца недвижимости, по указанному договору у вас не возникает. Достаточно отправить уведомление о заключении субаренды, приложить копию договору и акта приема-передачи имущества. Собственник в такой ситуации будет надлежаще уведомленным и не сможет повлиять на содержание ваших отношений по договору с третьими лицами.
Ошибки:
- Зачастую арендаторы путают уведомление с согласием собственника и не имеют разрешительных документов, предполагая, что процедура заключения договора субаренды ими соблюдена. На практике возникают негативные правовые последствия для всех участников отношений в силу недействительности заключенного договора.
- Обязательно соответствие срока договора субаренды условиям соглашения об аренде. Если первоначальный договор заключен на меньший срок, то субаренда может признаваться полностью или в части недействительной, что повлечет убытки для сторон отношений.
- При сроке действия договора от 1 года требуется регистрация в органах Росреестра. Если такое требование несоблюдено, соглашение считается недействительным и письменного оформления обязательств недостаточно.
По форматированию текст должен включать:
1. 8 подзаголовков
Примерная форма письма согласия собственника на передач нежилого помещения в субаренду
