С точки зрения налогового законодательства, продажа квартиры рассматривается как получение дохода от этой операции. В связи с этим, средства от таких сделок должны облагаться налогом НДФЛ, по ставке, равной на сегодняшний день 13%. Однако, существует условие о давности приобретения этой недвижимости, которое позволяет избежать уплату налога. В статье рассмотрим через сколько лет можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог.
Через сколько лет можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог
До 2016 года в РФ существовало общее правило, по которому продажа квартиры без уплаты налога была возможна после трехлетнего владения этой недвижимостью. Но с 2016 года произошли изменения. Теперь трехлетний срок сохраняется только для тех граждан, которые приобретают квартиры по определенным основаниям. Общий срок теперь составляет не 3, а 5 лет. Это решение было принято в связи с тем, что на рынке недвижимости присутствует огромное количество спекуляций, которые в первую очередь связаны с уклонением от уплаты налога.
От налогообложения как и прежде освобождаются граждане, получившие квартиру на следующих основаниях:
- В наследство;
- В дар;
- В результате приватизации;
- По договору ренты (пожизненного содержания).
Важно! Если квартира приобретена или получена в результате платной приватизации, то для того, чтобы не оплачивать налог с ее продажи выждать придется не менее 5 лет.
Квартира приобретена в ипотеку
Как и все остальные квартиры, ипотечная квартира подлежит обложению НДФЛ на общих основаниях. Связано это в первую очередь с тем, что покупка квартиры в ипотеку не отличается от обычного приобретения собственности с точки зрения обложения налогом.
Важно! В соответствии с этим, на продажу ипотечной квартиры также распространяется правило 5 лет. При этом следует помнить, под 5-летним сроком понимается нахождение квартиры в собственности.
Например, ипотечная квартира оформляется следующими способами:
- Передача квартиры в собственность должнику с наложением обременения на нее;
- Квартира сохраняется в собственности у банка.
В данном случае решающее значение будет иметь именно того момент, когда наступает право собственности на объект. Если в договоре с банком предусматривается, что право собственности переходит только после погашения долга, то срок владения будет исчисляться с даты внесения последнего платежа.
Если в договоре указывается, что право собственности переходит на дату покупки, а на объект накладывается обременение, то срок давности исчисляется с даты покупки.
Если же в договоре такое условие вовсе не предусмотрено, то будет действовать общее правило, согласно которого право собственности на объект перейдет только в момент полного погашения обязательства по договору.
Если квартира куплена на маткапитал
Маткапитал – это социальное пособие, которое не облагается НДФЛ. Именно поэтому многие считают, что если сделка с недвижимостью, приобретенной на маткапитал не будет облагаться налогом. Но это не так. Не будет облагаться налогом только так сумма, которая равна маткапиталу. Срок давности при этом также будет составлять 5 лет. Соответственно, продать квартиру, купленную на материнский капитал и избежать уплаты налога можно только после 5 лет владения, раньше не получится (Читайте также статью ⇒ Как получить налоговый вычет за покупку квартиры через госуслуги).
Влияет ли вид собственности на налог
На обязанность по выплате НДФЛ в случае продажи квартиры никак не будет влиять вид собственности. Такая обязанность никак не связана и с основаниями покупки квартиры. За исключением случаев, когда законодательство определяет категорию лиц, освобожденных от уплаты НДФЛ, либо если прошел указанный срок владения.
Срок давности составляет 5 лет, за исключением следующих случаев:
- Квартира куплена до 01.01.2016 г. В этом случае срок давности равен 3 годам. Если покупка состоялась после этой даты, то срок составляет 5 лет.
- Продажа жилья, полученного по безвозмездной сделке, то есть по приватизации, в дар, в наследство или по договору ренты. В этом случае срок давности равен 3 года.
Важно! Если квартира является собственностью продавца более указанных сроков (3 и 5 лет), то он освобождается от уплаты НДФЛ.
При этом облагается или нет доход с продажи квартиры не будет определяться видом собственности. Учитываться будут тип дохода, а также категория налогоплательщика, которая дает право на льготу.
Размер НДФЛ
Налог, который необходимо уплатить с продажи недвижимости, если она находилась в собственности продавца менее установленного срока давности, называется налог на доходы физических лиц или НДФЛ. Равен он 13% от суммы полученного дохода. Причем именно доход будет определять размер налогового платежа. Иногда люди считают, что налог нужно оплатить со всей стоимости квартиры. Для исчисления налога применяются следующие правила:
- Если цена продажи превышает цену покупки, то налог уплачивается только с разницы этих показателей;
- Если цена продажи меньше цена покупки – налог не уплачивается.
Такие правила позволяют не оплачивать налог, если срочная покупка очень необходима. Многие также стараются указать в договоре меньшую сумму, ведь до недавнего времени действовало также правило, по которому сделки с суммой меньше 1 млн. рублей налогом не облагались.
Однако, уже с 2016 года установлено правило, по которому налогообложение привязывается к кадастровой стоимости объекта. К примеру, если сделка менее 1 млн. рублей, но менее 70% от кадастровой стоимости, то налогообложение в любом случае производится. А размер НДФЛ будет рассчитываться как разница между суммой сделки и кадастровой стоимостью.
Кто может не уплачивать НДФЛ с продажи квартиры
От уплаты налога с продажи квартиры будут освобождены те лица, которые владеют недвижимостью более 5 лет. При этом учитываются указанные выше оговорки. Какие-либо другие виды освобождений от уплаты этого налога законодательством не предусмотрено.
Помимо этого, за продавцами закрепляется следующие права на вычеты:
- Вернуть имущественный налог с недвижимости в размере 1 млн. рублей;
- Вернуть налог с учетом расходов на продажу квартиры.
Вычет в обоих случаях может возвращаться как постепенно, в течение года, либо одной суммой – в конце года. Эти вычеты нужно будет удостоверить в налоговой. Это можно сделать одним из способов:
- Удостоверяя право на вычет в 1 млн. рублей предоставить паспорт и договор купли-продажи;
- Для того, чтобы удостоверить вычет с расходов потребуется помимо паспорта и договора также подать документы, подтверждающие понесенные расходы.
Вычет в 1 млн. предоставляется каждому человеку только один раз в жизни до момента полного исчерпания лимита. Вычет с расходов может предоставляться при каждой продаже в соответствии с произведенными расходами (Читайте также статью ⇒ Декларация на возврат 13 процентов за покупку квартиры).
