Акт приема передачи нежилого помещения к договору субаренды (образец)  в 2019 году

При составлении договора субаренды неотъемлемой его частью является акт приема-передачи помещения под коммерческую деятельность. Какие моменты необходимо учитывать при составлении документа, кто его подписывает, в чем особенности субаренды, которые могут повлиять на правомерность заключения сделки? Образец акта и обязательные реквизиты документа представлены в этой статье.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

Понятие субаренды

По договору субаренды помещение предоставляется в пользование третьего лица, с которым достигает согласие арендатор. При это собственник недвижимости может уведомляться или требуется получение предварительно от него согласие на заключение такой сделки. Эти условия оговариваются в основном договоре аренды между владельцем помещения и арендатором. Положения относительно субаренды урегулированы ст.615 ГК РФ.

Мнение эксперта:

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Договор субаренды не может противоречить основному соглашению с собственником и заключаться на срок не более установленного владельцем помещения. Сделка заключается в письменном виде, если период аренды составляется более 1 года, то обязательно требуется регистрация договора в органе Росреестра по месту нахождения имущества. Несоблюдение этого требования влечет признание договора недействительным.

Иванова Н.В., юрист

Особенности договора субаренды

При заключении такого соглашения следует учитывать следующие моменты:

Важные нюансы Правовые разъяснения
Отсутствует согласие собственника на субаренду При указании в основном договоре аренды на необходимость получения такого согласования, если оно отсутствует, договор субаренды признается недействительным, то есть незаключенным.
Если собственник не уведомлен о заключении договора субаренды То же самое касается случаев, когда в основном договоре аренды закреплена необходимость извещения собственника о заключении такого договора и передачи имущества в пользование третьего лица.
Соответствие условий первоначального соглашения об аренде договору о субаренде При противоречии заключенного договора по субаренде основному соглашению первый признается недействительным и у сторон не возникает прав и обязанностей в связи с исполнением его условий.
Для исключение случаев порчи недвижимости или использования ее не по назначению рекомендуется составлять акт приема-передачи В акте прописывается подробно состояние имущества на момент передачи по договору субаренды с характеристиками. Обязанность по содержанию имущества закреплена в ст.616 ГК РФ.
Для урегулирования разногласий в связи с заключением договора субаренды рекомендуется сразу подписать трехстороннее соглашение. Такая правовая схема позволит избежать конфликтов в будущем, что может принести значительные убытки сторонам.
Переход права собственности на имущество При смене владельца имущества в рамках ст. 617 ГК РФ договор аренды остается в силе.

Содержание акта

При передаче имущества по договору субаренды рекомендуется составлять акт приемки субарендатором. В нем закрепляется факт передачи недвижимости пользователю в состоянии, соответствующем договору, с указанными характеристиками. В документе прописываются:

  • точный адрес недвижимости;
  • кадастровый номер согласно технического паспорта;
  • наименование сторон – субъектов предпринимательской деятельности;
  • площадь помещения;
  • назначение использования квадратов – «нежилое», для коммерческих целей, под магазин, склад и др.;
  • наименование и подписи сторон – арендатора и субарендатора;
  • срок пользования имуществом.

В акте прописывается ссылка на реквизиты договора субаренды – дата заключения, номер. Подписание акта означает исполнение обязанности арендатора по передаче имущества в пользование субарендатору, закрепленной в соглашении. Обязательно, чтобы помещение было передано в состоянии, соответствующем условиям договора, то есть пригодном для использования его для коммерческих целей – с исправной проводкой, подключением воды, подъездами и т.д. При обнаружении недостатков в состоянии недвижимости субарендатор вправе отказаться от подписания акта и расторгнуть договор.

Бланк акта-приема-передачи нежилого помещения

Риски субаренды

Поскольку сделка носит гражданско-правовой характер, ее заключение может связываться с рядом рисков:

Недобросовестные арендаторы Получив имущество в распоряжение субарендаторы могут передать его в пользование третьим лицам с целью получения прибыли. Собственник может не уведомляться об этом и не знать об использовании его недвижимости посторонними лицами. В связи с этим требуется постоянный контроль за состоянием помещения, желательно прописать этот пункт как в договоре аренды, так и субаренды.
Отсутствие согласия Субарендатор может провести оплату по договору, получить в пользование недвижимость, и только потом узнать, что на такие действия не дано согласие собственника или он не уведомлен надлежащим образом. С этой целью важно запрашивать копию первоначального договора аренды, в котором прописан порядок извещения владельца помещения о действиях с имуществом. Для субарандатора нарушение порядка уведомления собственника может повлечь признание ничтожным договора, вернуть оплату будет достаточно сложно.
Порча имущества Пользование недвижимостью связано с возможностью нанесения вреда имуществу. Такие действия могут осуществляться по вине субарендатора. Возместить ущерб, потребовав компенсации от субарендатора, не всегда представляется возможным. В связи с этим собственнику следует документально закрепить все характеристики передаваемого в пользование имущества в помещении.
Прекращение договора аренды досрочно Если расторгнуто соглашение об аренде, то это влечет аннулирование прав и обязанностей сторон по договору субаренды. Если стороны не договорились напрямую при заключении трехстороннего соглашения, то субарендатор будет обязан покинуть помещение и потребовать внесенную авансами оплату.

Расторжение договора

При прекращении основного соглашения аренды обязательно происходит аннулирование прав и обязанностей по договору субаренды в рамках ст.618 ГК РФ. Этой процедуре присущи следующие особенности:

  • Обязательно составляется акт приемки-передачи имущества с указанием характеристик переданной недвижимости с обстановкой, это позволит предъявить требования о возмещении ущерба в связи с порчей предметов интерьера или самой недвижимости в виде проведения незаконно перепланировки или реконструкции.
  • При возврате помещения проверяются работоспособность инженерных коммуникаций, состояние покрытий, функционирование оповещения противопожарной системы, охраны, состояние мебели, канцелярии и др.
  • По соглашению сторон передаются на основании акта ключи от помещения, пульты от управления системами безопасности, кондиционеров и др.

Мнение эксперта:

Обратите внимание, что дополнительно к договору субаренды на коммерческое помещение может заключаться соглашение о предоставлении в пользование земельного участка под зданием. При прекращении отношений в отношении строения автоматически следует расторжение договора по выделенной территории.

Кузнецова Н.В., адвокат

Пролонгация договора

При продлении срока действия соглашения составления дополнительно акта приемки-передачи не обязательно, поскольку имущество находится в пользовании субарендатора. К договору прилагают соглашение об эксплуатации имущества на длительный срок.

Возмездность сделки

Договор субаренды причисляется к сделкам, за исполнение которых предусмотрено вознаграждение. Отношения в этом плане характеризуются следующими моментами:

  • стоимость услуг не фиксирована и не определяется первоначальным договором аренды, зависит от условий, установленных арендатором;
  • может определяться в процентном соотношении, денежном выражении или в виде бартера – обмена товарами или услугами.

Пример из практики:

Компания «Искра» заключила договор субаренды с ООО «Ракета» на предоставление помещения коммерческого назначения в пользование на 1,5 года. Был составлен акт приемки-передачи. Через 2 месяца собственник недвижимости узнает о предоставлении принадлежащего ему помещения в пользование третьим лицам. В результате он узнает, что договор заключен на 1,5 года без государственной регистрации, что означает его недействительность. Субарендатору направляется уведомление о необходимости покинуть помещение. Риски возврата средств по авансовым платежам остаются за ним.

Вопрос: Могу ли запретить передавать принадлежащую компании недвижимость третьим лицам, сейчас заключен договор аренды.

Ответ: Собственник помещения вправе ограничить распоряжение имуществом арендатором, включив такое условие в договор. Вы можете прямо установить запрет или необходимость согласования таких действий предварительно с владельцем коммерческого объекта.

Распространенные ошибки в отношении договора субаренды:

  • отсутствие регистрации права в Росреестре при сроке отношений более 1 года;
  • несогласование заключения договора субаренды с собственником.
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Квартирный вопрос